Koliko stane prodaja nepremičnine: vse postavke in kdo plača kaj

Stroški kupoprodaje so razdeljeni neenakomerno: skoraj vse, kar je na očeh – notar, davki –, plača kupec. Prodajalcu ostane le nekaj postavk, vendar je ena od njih lahko zelo velika.

Stroški prodajalca

Provizija agencije. Ni določena z zakonom. Člen 1755 civilnega zakonika (codice civile) določa le, da je posrednik upravičen do provizije od vsake od strank, ko je posel sklenjen zaradi njegovega posredovanja; višino, če ni dogovora ali krajevnih običajev, po pravičnosti določi sodnik. Tržna praksa v Italiji je med 2 % in 4 % plus DDV (IVA) za vsako stranko.

Kar preseneti skoraj vse: pravica do provizije nastane ob sklenitvi posla, torej ko je ponudba za nakup sprejeta, in ne ob podpisu notarskega zapisa kupoprodajne pogodbe (rogito). Če kupec po sprejetju ponudbe odstopi, je pravica agencije načeloma že nastala.

Energetska izkaznica (APE). Plača jo prodajalec, potrebna pa je že pred objavo oglasa: energetski razred in kazalnik morata biti navedena že tam. Strošek je odvisen od tega, kdo jo izdela, in od velikosti nepremičnine: zahtevajte dve ponudbi, razpon je velik.

Tehnični postopki, če so potrebni. Za uskladitev katastrskega tlorisa (planimetria catastale), ki ne ustreza dejanskemu stanju, ali za legalizacijo gradbene neskladnosti (difformità edilizia) potrebujete tehnika geometra (geometra), strošek pa je v celoti odvisen od posameznega primera. To je najmanj predvidljiva postavka in razlog, zakaj se splača vse preveriti na začetku: neskladnost, odkrita med pogajanji, ne stane le postopka, temveč tudi popust, ki ga bo zahteval kupec.

Poplačilo hipotekarnega kredita. Če je na nepremičnini še vpisana hipoteka, je treba pri banki zahtevati izračun za predčasno poplačilo in urediti izbris. Tudi tu velja: prej ko začnete, bolje je.

Velika postavka: kapitalski dobiček

Če prodate v petih letih od nakupa in nepremičnina večji del obdobja lastništva ni bila vaše glavno prebivališče (ali glavno prebivališče vašega družinskega člana), je razlika med prodajno ceno in nabavno vrednostjo obdavčljiv kapitalski dobiček (plusvalenza). Izberete lahko plačilo nadomestnega davka (imposta sostitutiva) v višini 26 %, ki ga ob podpisu notarskega zapisa poravnate neposredno pri notarju, ali pa kapitalski dobiček vključite v dohodnino (IRPEF) po svoji davčni stopnji.

Po petih letih fizičnim osebam, ki nepremičnine ne prodajajo v okviru opravljanja dejavnosti, ni treba plačati ničesar. Izvzete so tudi nepremičnine, pridobljene z dedovanjem.

Daljše obdobje pa velja za tiste, ki so izvedli dela z olajšavo Superbonus: proračunski zakon za leto 2024 (legge di bilancio 2024) je v 67. člen enotnega besedila o davkih na dohodek (TUIR) uvedel 26-odstotno obdavčitev kapitalskih dobičkov od prodaje nepremičnin, na katerih so bila izvedena ta dela, če je prodaja opravljena v desetih letih od zaključka del. Izvzete so nepremičnine, pridobljene z dedovanjem, in tiste, ki so bile večji del desetih let pred prodajo glavno prebivališče. Če ste izkoristili Superbonus in razmišljate o prodaji, naj vam davčni svetovalec (commercialista) to preveri najprej – ne nazadnje.

Stroški kupca

Zaradi celovitosti, saj se vprašanje med pogajanji vedno pojavi: kupec plača notarja (in ga tudi izbere), davek na registracijo (imposta di registro), hipotekarni in katastrski davek (imposta ipotecaria e catastale) – ali DDV, če kupuje od podjetja – ter, če najame hipotekarni kredit, stroške obravnave vloge, cenitve in nadomestni davek na kredit.

Račun, ki zares šteje

Pri večini prodaj med zasebniki v Trstu se postavke, ki jih plača prodajalec, preštejejo na prste ene roke. Pravo tveganje ni nobena od njih: pravo tveganje je čas. Vsak dodatni mesec, ko oglas stoji, je mesec stroškov upravljanja stavbe, komunalnih storitev in davkov na drugo nepremičnino, ki tečejo naprej – in na koncu to odtehta več kot razlika med eno in drugo provizijo.

To je informativni vodnik, ne pravno ali davčno svetovanje: predpisi se spreminjajo in vsak primer je zgodba zase. Zadnjo besedo imata notar in davčni svetovalec.

Viri

• Člen 1755 civilnega zakonika – Provizija pripada od vsake od strank ob sklenitvi posla; višina ni določena z zakonom
• Informazione Fiscale – Proračunski zakon za leto 2024: 26-odstotna obdavčitev kapitalskega dobička v 10 letih od zaključka del z olajšavo Superbonus, z izjemami
• NotaiOnline – Kapitalski dobiček v 5 letih, nadomestni davek v višini 26 %, plačan pri notarju, izjema za glavno prebivališče
• Zakonska uredba (D.Lgs.) 192/2005, 15. člen – Obvezna energetska izkaznica v oglasu in v notarskem zapisu: sankcije
• Agenzia delle Entrate – Davki, ki jih plača kupec: davek na registracijo 2 %/9 %, hipotekarni in katastrski davek 50 €, DDV 4 %/10 %