Dokumenti za prodajo nepremičnine: celoten seznam in dva, ki preprečita podpis pri notarju

Seznam dokumentov za prodajo nepremičnine je dolg, a niso vsi enako pomembni. Nekatere pridobite v enem popoldnevu, za druge potrebujete strokovnjaka in več tednov. Dva pa, če manjkata, notarskega zapisa kupoprodajne pogodbe (rogito) ne zavlečeta, temveč ga onemogočita. Začnimo z njima.

Dva, ki ustavita postopek

Katastrska skladnost. Člen 29, odstavek 1-bis zakona št. 52/1985 določa, da morajo akti o prenosu stvarnih pravic na že obstoječih stavbah pod sankcijo ničnosti vsebovati katastrsko identifikacijo, sklic na deponirane tlorise in izjavo vpisanih lastnikov o skladnosti podatkov in tlorisov z dejanskim stanjem. Tloris, deponiran v katastru, mora torej ustrezati nepremičnini, ki jo prodajate. Prestavljene stene, zaprte verande, naknadno urejene kopalnice: to so neskladja, ki pridejo na dan, ko jih gre preverit strokovnjak kupca ali banke.

Urbanistična zakonitost. Člen 46 odloka DPR 380/2001 zahteva, da se v aktu navedejo podatki o gradbenem aktu: gradbena licenca (licenza), koncesija (concessione), gradbeno dovoljenje (permesso di costruire) ali nadomestni akti (SCIA, DIA). Združeni senati italijanskega kasacijskega sodišča (Sezioni Unite della Cassazione) so s sodbo št. 8230 iz leta 2019 odločili, da je ničnost »tekstualna«: šteje, ali je izjava v aktu navedena. Dejstvo pa ostaja, da bistveno neskladje, ko je enkrat odkrito, postane predmet pogajanj ali razlog za odstop.

Obe preverite preden nepremičnino ponudite v prodajo. Vpogled v dokumentacijo na občini in izpisek (visura) s tlorisom v katastru stanejo malo in odpravijo dvom; če se pokaže neskladje, vam geometer pove, ali ga je mogoče legalizirati in v kolikšnem času.

Drugi dokumenti, po zahtevnosti

Enostavni: že jih imate doma ali jih prenesete s spleta

• Akt o pridobitvi: notarska pogodba, s katero ste nepremičnino kupili, ali darilna pogodba ali dedovanje.
• Katastrski izpisek in tloris: pridobite ju prek spletnih storitev italijanske davčne uprave (Agenzia delle Entrate) ali prek strokovnjaka.
• Osebni dokument in davčna številka (codice fiscale) vseh prodajalcev.
• Izpisek iz poročnega lista (estratto per riassunto dell'atto di matrimonio), če ste poročeni: z njim se ugotovi premoženjski režim zakoncev. Pri skupnem premoženju (comunione dei beni) podpišeta oba zakonca, tudi če je nepremičnina vpisana samo na enega.

Srednje zahtevni: odvisni od drugih

• Energetska izkaznica (APE), potrdilo o energetski učinkovitosti: obvezna je že ob objavi oglasa in jo je treba priložiti aktu. Velja deset let, vendar preneha veljati, če izvedete dela, ki spremenijo energetsko učinkovitost, ali če izpustite preglede učinkovitosti naprav.
• Pravilnik etažne lastnine, tabele solastniških deležev (tabelle millesimali), zadnja dva obračuna in zapisniki: kupec jih bo zahteval, da bo vedel, v kaj vstopa.
• Izjava upravnika stavbe o plačanih stroških, neporavnanih obveznostih in izglasovanih delih. To je dokument, ki prepreči najbolj neprijetno razpravo: kdo plača obnovo strehe, o kateri so etažni lastniki že glasovali.
• Potrdila o skladnosti napeljav, če jih imate. V starejši hiši jih pogosto ni: to se navede in o tem pogaja, ne izmišljuje.

Zahtevni, če ste nepremičnino podedovali

• Registrirana prijava dediščine (dichiarazione di successione) in izveden katastrski prepis (voltura catastale): dokler je nepremičnina še vpisana na pokojnika, je ni mogoče prodati.
• Sprejem dediščine (accettazione dell'eredità): prodaja je že sama po sebi tihi sprejem, vendar notar zaradi varnosti akta zahteva, da se sprejem vpiše v nepremičninske registre.
• Soglasje vseh sodedičev. En sam nedosegljiv dedič vse ustavi: če je to vaš primer, začnite ukrepati več mesecev prej.

Hipotekarni kredit, ki še ni odplačan

Če je nepremičnina obremenjena s hipoteko, to ni ovira, temveč formalnost: pri banki zahtevate izračun zneska za poplačilo kredita in uredite izbris hipoteke. Česar ne smete storiti: na to se spomniti v tednu podpisa pri notarju.

V praksi

Deluje eno samo pravilo: mapo z dokumenti pripravite pred objavo oglasa. Kdor pride do sprejete ponudbe za nakup brez dokumentov, naslednje tedne preganja urade, kupec pa ima medtem čas, da si premisli.

To je informativni vodnik, ne pravno ali davčno svetovanje: predpisi se spreminjajo in vsak primer je zgodba zase. Zadnjo besedo ima notar.

Viri

• Federnotizie – Katastrska skladnost po členu 29, odstavek 1-bis zakona št. 52/1985: kaj izjavijo vpisani lastniki
• Člen 29 zakona št. 52/1985 – Besedilo člena o katastrski skladnosti
• Člen 46 DPR 380/2001 – Navedba gradbenih aktov v pogodbi
• Kasacijsko sodišče, združeni senati, 8230/2019 – Urbanistična ničnost je tekstualna: šteje izjava v aktu
• Zakonska uredba D.Lgs. 192/2005, člen 15 – Obveznosti in sankcije v zvezi z energetsko izkaznico
• Agenzia delle Entrate – Prijava dediščine: roki in način vložitve