Katastrska in urbanistična skladnost: kaj v resnici ustavi podpis pri notarju

To sta besedi, ki lahko, če ju notar izreče deset dni pred notarskim zapisom kupoprodajne pogodbe (rogito), prodajo razbijeta. Vredni sta pol ure, kolikor potrebujete, da ju razumete.

Katastrska skladnost: hiša mora biti podobna svojemu tlorisu

Člen 29, odstavek 1-bis zakona št. 52/1985 določa, da morajo javne listine in overjene zasebne listine, katerih predmet je prenos stvarnih pravic na že obstoječih stavbah, pod sankcijo ničnosti vsebovati katastrsko identifikacijo, sklic na tlorise, vložene v katastru, in izjavo vpisanih imetnikov o skladnosti katastrskih podatkov in tlorisov z dejanskim stanjem.

Pravna teorija razlikuje dve ravni. Objektivna skladnost se nanaša na ujemanje med dejanskim stanjem in vloženim tlorisom: ta je v listino vključena kot formalni pogoj. Subjektivna skladnost pa se nanaša na ujemanje med tistim, ki je v katastru vpisan kot imetnik, in dejanskim lastnikom: preveri jo notar.

Tipična neskladja so banalna in zelo razširjena: odstranjena predelna stena, zaprta veranda, kopalnica, urejena iz shrambe, kuhinja, zamenjana s spalnico. Nihče se jih ne spomni, ker pogosto izvirajo še iz časa prejšnjih lastnikov.

Urbanistična pravilnost: listina mora navajati gradbeno dovoljenje

Člen 46 odloka predsednika republike (DPR) št. 380/2001 zahteva, da listina navaja podatke o dovoljenju za gradnjo (titolo abilitativo): gradbeni licenci (licenza), koncesiji (concessione), gradbenem dovoljenju (permesso di costruire) ali nadomestnih dovoljenjih.

Tu je kasacijsko sodišče na združenih senatih (Cassazione a Sezioni Unite) s sodbo št. 8230 iz leta 2019 postavilo trdno izhodišče, ki ga je dobro poznati: ničnost, ki jo predvideva ta določba, je besedilna (testuale), kar pomeni, da zadeva odsotnost izjave v listini, ne pa vsebinskega neskladja med zgrajenim in dovoljenim. V praksi: če je izjava v listini, je listina veljavna, tudi če ima nepremičnina neskladja.

To ne pomeni, da neskladja niso pomembna. Pomeni, da niso več vprašanje veljavnosti listine, temveč postanejo vprašanje cene, jamstev in – v resnih primerih – gradbenih sankcij, ki bremenijo lastnika.

Kdaj pridejo na dan (vedno prepozno)

Trije tipični trenutki, po pogostosti: bančna cenitev za kupčev hipotekarni kredit, notarjev pregled pred podpisom listine in strokovnjak, ki ga najame previden kupec. Vsi trije pridejo potem, ko je cena že dogovorjena: zato neskladje, odkrito v tistem trenutku, stane dvakrat več – v denarju in v pogajanjih.

Kako preveriti vnaprej

Dva koraka, oba poceni:

1. Izpisek (visura) in katastrski tloris. Tloris primerjate s hišo. Da bi opazili, da manjka zid, ne potrebujete strokovnjaka.
2. Vpogled v dokumentacijo na občini (accesso agli atti). Zaprosite za kopijo gradbene dokumentacije (pratica edilizia) in jo primerjate z obstoječim stanjem. V Trstu, tako kot povsod, odgovor ne pride takoj: še en razlog, da ukrepate pred objavo oglasa, ne po njej.

Če se kaj ne ujema, vam geometer (geometra) ali arhitekt po enem ogledu pove, ali gre za posodobitev katastra (DOCFA, z zmernimi roki in stroški) ali za legalizacijo gradnje (sanatoria edilizia), ki je glede rokov, stroškov in nezagotovljenega izida povsem druga zgodba.

Kaj se zgodi, če stanja ne uredite

Možnosti so tri in treba je povedati vse:

• stanje uredite vnaprej in prodaja poteka normalno;
• prodate z navedbo dejanskega stanja, kupec to upošteva pri ceni, notar pa presodi, ali je listino mogoče skleniti;
• ne prodate. To se zgodi, zlasti kadar kupec potrebuje hipotekarni kredit: banka financira tisto, kar je urejeno.

Praktično pravilo

Pregled je treba opraviti na začetku, ko je še preverjanje. Opravljen na koncu je nesreča. Pri tem ne popuščamo nikomur: preden objavite oglas, najpomembnejši dokument ni fotografija – temveč tloris.

To je informativni vodnik, ne pravno ali tehnično svetovanje: vsaka nepremičnina je zgodba zase. Preverjanje je naloga strokovnjaka in notarja.

Viri

• Člen 29 zakona 52/1985 – Odstavek 1-bis: katastrska identifikacija, sklic na tlorise in izjava o skladnosti, pod sankcijo ničnosti
• Federnotizie – Objektivna in subjektivna skladnost, tehnike sestavljanja listin in meje notarjevega preverjanja
• Člen 46 DPR 380/2001 – Navedba gradbenih dovoljenj v listinah, pod sankcijo ničnosti
• Kasacijsko sodišče, združeni senati, 8230/2019 – Besedilna ničnost: pomembna je izjava v listini, ne vsebinsko neskladje
• Studio Tecnico Pagliai – Praktični primeri katastrskih neskladij pri kupoprodajah