Ponudba, predpogodba, notarski zapis: kaj zares podpišete na vsakem koraku

Mnogi mislijo, da pravo obveznost prevzamete šele pri notarju. V resnici jo prevzamete veliko prej: s podpisom ponudbe za nakup, takoj ko jo druga stran sprejme.

1. Ponudba za nakup

Gre za nepreklicno ponudbo za obdobje, navedeno na obrazcu: v tem roku je ponudnik ne more umakniti. Če prodajalec ponudbo sprejme in je sprejem sporočen ponudniku, je pogodba sklenjena. Od tega trenutka sta obe strani zavezani skleniti pogodbo in ne gre več zgolj za izraz zanimanja.

Pred podpisom preverite tri stvari:

• znesek in naravo plačane vsote (glejte spodaj: ara in predujem nista isto);
• odložni pogoj odobritve kredita, če kupujete s financiranjem: brez njega težava ostane vaša, če banka kredit zavrne;
• datume: kdaj se podpiše predpogodba, kdaj gre za podpis pri notarju, kdaj se nepremičnina izroči.

2. Ara in predujem

Razlika se zdi formalna, a je vsebinska. Ara (caparra confirmatoria) (1385. člen italijanskega civilnega zakonika – codice civile) ima natančno določeno vlogo: če obveznosti ne izpolni tisti, ki jo je dal, lahko druga stran odstopi od pogodbe in aro obdrži; če obveznosti ne izpolni tisti, ki jo je prejel, lahko druga stran odstopi in zahteva dvojni znesek. Prav ta mehanizem naredi premislek drag.

Predujem (acconto) pa je zgolj vnaprejšnje plačilo dela kupnine: če posel propade, ga je treba vrniti, kdor pa je utrpel škodo, jo mora dokazati, če želi dobiti več.

Če ste v dvomih, poglejte, kako je zapisano na obrazcu, ne kako vam to razlagajo.

3. Predpogodba (»compromesso«)

Predpogodba je pogodba, s katero se stranki zavežeta skleniti notarski zapis kupoprodajne pogodbe (rogito), in vsebuje vse pogoje: ceno, roke, stanje nepremičnine, jamstva, kdo plača kaj.

Treba jo je registrirati v tridesetih dneh. Davek na registracijo (imposta di registro) je pavšalen, 200 €; od are in predujmov, ki niso obdavčeni z DDV (IVA), se plača tudi sorazmerni davek: za predpogodbe, sklenjene od 1. januarja 2025, znaša 0,5 % teh zneskov – oziroma, če je to manj, davek, ki bi se uporabil za dokončno pogodbo. Pred spremembo so bili predujmi obdavčeni s 3 %: če berete vodnike, ki še navajajo ta odstotek, so zastareli. Plačani znesek se nato odšteje od davka, dolgovanega ob notarskem zapisu.

4. Vpis predpogodbe: kdaj se splača

Predpogodbo je mogoče skleniti v obliki notarskega zapisa in jo vpisati (trascrizione) v zemljiško knjigo (registri immobiliari) (2645-bis. člen civilnega zakonika). Vpis ima učinek predhodne zaznambe: kupca ščiti pred poznejšimi škodljivimi vpisi – prodajalčevo hipoteko, rubežem (pignoramento), drugo prodajo.

Stane več: poleg notarjevega honorarja še kolkovina (imposta di bollo) 155 €, davek na registracijo 200 €, hipotekarni davek (imposta ipotecaria) 200 € in hipotekarna pristojbina (tassa ipotecaria) 35 €. Strošek se splača, kadar med predpogodbo in notarskim zapisom mine veliko časa, kadar kupujete od podjetja ali kadar kaj v prodajalčevem položaju narekuje previdnost.

5. Notarski zapis

Javna listina, sklenjena pred notarjem, prenese lastninsko pravico. Notarja izbere in plača kupec; pred podpisom preveri hipotekarne in katastrske izpiske (visure), izvor lastninske pravice, izjavljeno skladnost in urbanistično ustreznost.

To je tudi trenutek, ko se izročijo ključi, razen če je dogovorjeno drugače, in ko se plača preostanek kupnine – praviloma z bančnimi čeki (assegni circolari) ali sledljivimi nakazili, kot zahtevajo predpisi o preprečevanju pranja denarja.

Trenutek, ko si še lahko premislite

Iskreno: pred podpisom ponudbe. Pozneje lahko od pogodbe odstopite, a račun določa 1385. člen – in v resničnih pogajanjih skoraj nihče tega ne upošteva, preden podpiše.

To je informativni vodnik, ne pravno svetovanje: predpisi se spreminjajo in vsaka pogodba je zgodba zase. Zadnjo besedo ima notar.

Viri

• Agenzia delle Entrate – Registracija predpogodbe: pavšalni davek 200 € in sorazmerni davek od are in predujmov
• Osservatorio Riforma Fiscale – Za predpogodbe, sklenjene od 1. januarja 2025, velja 0,5 % tako za aro kot za predujme (prej 3 % za predujme)
• NotaiOnline – Vpisana predpogodba: kolkovina 155 €, davek na registracijo 200 €, hipotekarni davek 200 €, hipotekarna pristojbina 35 €
• Art. 1385 codice civile – Ara: odstop od pogodbe, zadržanje are in vračilo dvojnega zneska
• Agenzia delle Entrate – Preverjanja pred nakupom in obveznosti