Provizija nepremičninske agencije: koliko, kdaj in kdo jo plača

O posredniški proviziji kroži več legend kot informacij. Temeljno besedilo je kratko in ga preberete v minuti.

Kaj določa civilni zakonik

Člen 1755 italijanskega civilnega zakonika (codice civile) določa, da ima posrednik pravico do provizije od vsake od strank, če je bil posel sklenjen zaradi njegovega posredovanja. Dodaja še, da višino provizije in delež, ki ga prispeva vsaka stranka, določi sodnik po načelu pravičnosti, če ni dogovora, poklicnih tarif ali običajev.

Iz tega izhajata dve posledici, ki presenetita skoraj vse.

Prvič: plača prodajalec in plača kupec. To ni nevljudnost agencije, temveč zgradba pogodbe o posredovanju. Posrednik si prizadeva, da se srečata dve stranki, in ima pravico do plačila od obeh, razen če je dogovorjeno drugače – in prav tam, v dogovoru, se odloči, kdo plača kaj. Zato je prvo, kar morate v mandatu prebrati, določilo o proviziji.

Drugič: odstotek ni določen z zakonom. Ni ne najnižje ne najvišje tarife. Praksa na italijanskem trgu se giblje med 2\u00a0% in 4\u00a0% plus DDV (IVA) za vsako stranko, z razlikami med mesti, cenovnimi razredi in ponujeno storitvijo.

Kdaj nastane pravica

Ob sklenitvi posla, ne ob notarskem zapisu kupoprodajne pogodbe (rogito). Posel je pri nakupu nepremičnine sklenjen, ko je ponudba za nakup sprejeta in je sprejem sporočen: od tega trenutka med strankama obstaja pogodba.

Prav ta točka povzroča največ sporov. Če se pogajanja po sprejemu ustavijo – kupec ne dobi hipotekarnega kredita, prodajalec si premisli –, je pravica agencije načeloma že nastala. V praksi številni mandati vsebujejo določila, ki plačilo vežejo na podpis pri notarju ali na predpogodbo (compromesso): ta določila so vam v korist in jih morate prebrati.

Velja tudi obratno: provizija pripada, če je posel sklenjen zaradi posrednikovega posredovanja. Ni dovolj, da je posrednik nepremičnino enkrat pokazal, če sta se stranki nato dogovorili sami in samostojno – a pozor, sodna praksa je pri priznavanju vzročne zveze stroga, tudi kadar sta končna pogajanja vodili stranki sami.

Kdo jo lahko zahteva

Samo kdor ima dovoljenje za opravljanje posredniške dejavnosti in je redno vpisan v register. Kdor tega ne izpolnjuje, nima pravice do nobenega plačila. To preverite v tridesetih sekundah, pa vendar tega skoraj nihče ne stori.

Štiri določila v mandatu, ki jih morate prebrati

1. Trajanje. Tri mesece, šest mesecev, eno leto: vedeti, kdaj mandat poteče, je osnova.
2. Tiho podaljšanje. To določilo vas veže dlje, kot si mislite. Če je v pogodbi, vedite, kdaj in kako ga odpovedati.
3. Ekskluzivnost. Sama po sebi ni slaba: agencija z ekskluzivnim mandatom vloži več. Spremljati pa jo morata razumno trajanje in konkretne zaveze.
4. Kdaj in kako se plača. Ob sprejeti ponudbi, ob predpogodbi ali ob podpisu pri notarju. Znesek, DDV in morebitni dodatni stroški: kar ni zapisano, ne obstaja.

To je informativni vodnik, ne pravni nasvet: vsak mandat je zgodba zase, sodna praksa na tem področju pa je obsežna.

Viri

• Člen 1755 civilnega zakonika – Pravica do provizije od vsake od strank; višino določi sodnik, če ni dogovora, tarif ali običajev
• Altalex – Pogoji za opravljanje posredniške dejavnosti in pravica do provizije
• idealista/news – Kdaj je provizija dolgovana: sklenitev posla in vzročna zveza
• Člen 1758 civilnega zakonika – Več posrednikov in delitev provizije