Koliko v resnici plačate ob nakupu nepremičnine: davki za prvi in drugi dom

Davki ob nakupu se skoraj nikoli ne obračunajo od plačane cene. To je prva stvar, ki jo morate razumeti, in prav ta najbolj vpliva na končni znesek.

Če kupujete od fizične osebe

Davek na registracijo (imposta di registro) znaša 2\u00a0%, če izpolnjujete pogoje za prvi dom (prima casa), v drugih primerih pa 9\u00a0%. Hipotekarni davek (imposta ipotecaria) in katastrski davek (imposta catastale) sta fiksna: 50\u00a0€ vsak. Sorazmerni davek na registracijo v nobenem primeru ne sme biti nižji od 1.000\u00a0€.

Če kupujete od podjetja, ki obračunava DDV

Plača se DDV (IVA) po stopnji 4\u00a0% od cene, če izpolnjujete pogoje za prvi dom, v drugih primerih pa 10\u00a0% (za luksuzne nepremičnine veljajo drugačne stopnje). Davek na registracijo, hipotekarni in katastrski davek postanejo fiksni: 200\u00a0€ vsak.

Mehanizem »cena-vrednost«: kje prihranite

Pri nakupu stanovanjske nepremičnine od fizične osebe lahko kupec, ki je fizična oseba, od notarja zahteva, da se davki – kar se zapiše v notarsko listino – obračunajo od katastrske vrednosti (valore catastale) namesto od cene (mehanizem prezzo-valore). Katastrsko vrednost dobimo tako, da katastrski donos (rendita catastale) povečamo za 5\u00a0% in ga pomnožimo s 110, če gre za prvi dom, oziroma s 120 v drugih primerih.

Katastrska vrednost je skoraj vedno precej nižja od tržne cene: zato je pri kupoprodaji med fizičnimi osebami dejanski davek pogosto le delček tistega, česar se kupci bojijo. Vendar ga je treba zahtevati: gre za možnost, ki jo ima kupec, in ne za samodejno pravilo. Notarja vprašajte pred podpisom pogodbe, ne po njem.

Pogoji za prvi dom

Za znižano stopnjo morate na kratko izpolnjevati te pogoje:

• nepremičnina ne sme biti luksuzna: izključene so katastrske kategorije (categorie catastali) A/1, A/8 in A/9;
• kupec mora imeti stalno prebivališče v občini, kjer je nepremičnina, ali ga tja prenesti v osemnajstih mesecih od podpisa pogodbe;
• ne sme biti lastnik drugega stanovanja v isti občini niti druge nepremičnine, kupljene z enakimi olajšavami, kjerkoli na ozemlju Italije.

Če že imate prvi dom

Od leta 2025 je rok daljši. Proračunski zakon za leto 2025 (legge di bilancio; zakon 207/2024, 1. člen, 116. odstavek) je rok za prodajo prej kupljene nepremičnine z olajšavami podaljšal z enega na dve leti, pri čemer olajšava za novi nakup ostane. Podaljšanje v omejenem obsegu velja tudi za pogodbe, sklenjene pred 1. januarjem 2025, pri katerih enoletni rok konec leta 2024 še ni potekel.

Če roka ne upoštevate, izgubite olajšave za novi nakup, davke je treba doplačati, poleg tega so tu še kazni. Dve leti se zdita dolga doba, dokler ne poskusite prodati hiše, ki je nihče noče kupiti po ceni, ki ste si jo zamislili.

Obstaja tudi davčni dobropis za ponovni nakup (credito d'imposta per il riacquisto): kdor je prodal prvi dom, kupljen z olajšavo, in kupi novega pod enakimi pogoji, lahko davek, plačan ob prvem nakupu, v zakonskih mejah odšteje.

Mlajši od 36 let v letu 2026

Izredna oprostitev, s katero mlajšim od 36 let ni bilo treba plačati davka na registracijo, hipotekarnega in katastrskega davka, v prvotni obliki ni bila podaljšana: kdor kupuje danes, spada v običajni režim olajšave za prvi dom (2\u00a0% ali DDV po stopnji 4\u00a0%, hipotekarni in katastrski davek po 50\u00a0€).

Še vedno pa deluje Garancijski sklad Consap za prvi dom (Fondo di garanzia Consap prima casa), ki krije do 80\u00a0% glavnice hipotekarnega kredita, in sicer pri ISEE (kazalnik ekonomskega položaja gospodinjstva) do 40.000\u00a0€ in kreditu do 250.000\u00a0€, za tiste, ki v letu podpisa notarskega zapisa kupoprodajne pogodbe (rogito) še niso dopolnili 36 let.

V praksi

Preden podpišete ponudbo za nakup, vprašajte za tri številke: katastrski donos nepremičnine, ocenjeni davek po mehanizmu »cena-vrednost« in strošek notarja. To so trije telefonski klici, ki spremenijo vašo oceno, koliko si lahko privoščite.

To je informativni vodnik, ne davčno svetovanje: predpisi se spreminjajo in vsak primer je zgodba zase. Natančen izračun opravi notar.

Viri

• Agenzia delle Entrate – davek na registracijo 2\u00a0%/9\u00a0%, hipotekarni in katastrski davek 50\u00a0€, DDV 4\u00a0%/10\u00a0% s fiksnimi davki po 200\u00a0€, najmanj 1.000\u00a0€
• Agenzia delle Entrate – pogoji za prvi dom: izključene kategorije A/1, A/8, A/9, prebivališče v 18 mesecih, nelastništvo druge nepremičnine
• ANCE – zakon 207/2024, 1. člen, 116. odstavek: z enega na dve leti za prodajo prejšnjega prvega doma, z omejenim retroaktivnim učinkom
• idealista/news – oprostitev za mlajše od 36 let ni podaljšana; sklad Consap: 80\u00a0%, ISEE 40.000\u00a0€, kredit do 250.000\u00a0€
• Agenzia delle Entrate – vodnik »L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali«