Energetska izkaznica (APE) in energetski razred: kdaj je potrebna, koliko časa velja, kaj tvegate brez nje

Energetska izkaznica (attestato di prestazione energetica, APE) je dokument, ki ga skoraj vsi obravnavajo kot formalnost, čeprav bi jo bilo treba v dveh primerih od treh pripraviti pred vsem drugim.

Kdaj je obvezna

V oglasu. Oglasi za prodajo in oddajo v najem morajo navajati energetski razred in kazalnik energetske učinkovitosti. Ne gre za grafično podrobnost: za oglas, objavljen brez teh podatkov, je predpisana kazen.

V notarskem zapisu. Pri prodaji je treba energetsko izkaznico priložiti notarskemu zapisu kupoprodajne pogodbe (rogito) in jo izročiti kupcu, s klavzulo, v kateri kupec izjavi, da jo je prejel.

V najemnih pogodbah, po podobnih pravilih.

Koliko časa v resnici velja

Veljavnost je deset let, vendar z dvema pogojema, zaradi katerih preneha prej:

• če se izvedejo dela, ki spremenijo energetsko učinkovitost nepremičnine – toplotna izolacija fasade, nov kotel, zamenjana okna in vrata –, je treba izkaznico izdelati znova;
• če se ne opravljajo pregledi energetske učinkovitosti naprav, ki jih predpisuje zakonodaja, se veljavnost prekine: v tem primeru izkaznica preneha veljati 31. decembra leta, ki sledi letu, v katerem bi bilo treba opraviti vzdrževanje.

Drugi pogoj skoraj vsem uide. Energetska izkaznica iz leta 2019, ki leži v predalu, leta 2026 ni samodejno veljavna, če knjižica naprave (libretto d'impianto) pripoveduje drugačno zgodbo.

Kazni

Člen 15 zakonske uredbe (D.Lgs.) 192/2005 predvideva zneske, ki niso simbolični:

• od 3.000 do 18.000 € ob kršitvi obveznosti pridobitve in izročitve izkaznice pri prodaji;
• od 500 do 3.000 € za oglase, objavljene brez kazalnikov energetske učinkovitosti;
• od 700 do 4.200 € za izdajatelja izkaznice, ki jo izdela brez upoštevanja zakonskih meril in metodologij.

Kaj energetska izkaznica NI

Ni cenitev vrednosti. Ne pove, koliko je stanovanje vredno, temveč koliko energije je potrebne za ogrevanje in hlajenje po standardiziranem izračunu – s standardnimi stanovalci, standardnimi temperaturami, standardnim vedenjem. Resnična družina lahko porabi pol manj ali dvakrat več.

In ni sodba o stanovanju. Stanovanje v energetskem razredu G v habsburški palači v središču mesta, s petmetrskimi stropi in zgodovinskimi okni, ostaja stanovanje, ki se v Trstu dobro prodaja.

Zakaj je kljub temu pomembna, in to vse bolj

Evropska direktiva o energetski učinkovitosti stavb – tako imenovana direktiva »case green« (»zelene hiše«) – države članice usmerja k ciljem prenove stavbnega fonda. Kako se bo to prevedlo v konkretne obveznosti za posameznega italijanskega lastnika, je odvisno od uredb o prenosu direktive, ki jih je treba prebrati, ko bodo sprejete, in jih ne napovedovati na pamet.

Kar je v praksi pogajanj vidno že danes, je preprostejše: energetski razred se je znašel med vprašanji kupcev in v ocenah bank. Nizek razred prodaje ne prepreči, vendar postane del pogajanj o ceni – in v zadnjih letih vse pogosteje.

Praktični nasvet

Dajte jo izdelati pred objavo oglasa, ne pred podpisom pri notarju. Potrebna je že ob objavi, izkaznica v rokah pa vam omogoča tudi, da veste, o čem govorite, ko kupec vpraša – ker bo vprašal.

To je informativni vodnik, ne tehnično svetovanje: izdaja izkaznice je v pristojnosti pooblaščenega strokovnjaka.

Viri

• D.Lgs. 192/2005, člen 15 – Kazni: 3.000–18.000 € za pridobitev in izročitev izkaznice, 500–3.000 € za oglase, 700–4.200 € za izdajatelja izkaznice
• Certificato Energetico – Obveznosti glede energetske izkaznice pri notarskem zapisu, najemu in nepremičninskih oglasih
• Certificato Energetico – Desetletna veljavnost in prenehanje veljavnosti zaradi del ali neopravljenih pregledov energetske učinkovitosti naprav
• Direktiva (EU) 2024/1275 (EPBD) – Besedilo evropske direktive o energetski učinkovitosti stavb, iz katere izhajajo uredbe o njenem prenosu