Lastništvo v Trstu, leto za letom

Letni račun na kratko

Enkratni davki ob nakupu so opisani v drugem članku. Tu govorimo o tem, kar pride pozneje: o postavkah, ki se vračajo vsako leto – vključno s tisto, ki nikoli ne pride po pošti, prav ob njej pa se tuji lastniki najpogosteje spotaknejo.

Lastnik nepremičnine v Trstu, ki v Italiji nima prebivališča, plačuje dve ponavljajoči se dajatvi.

Stroški upravljanja stavbe in komunalne storitve so pogodbe, ne dajatve, in se preveč razlikujejo za pošteno tabelo: o njih pišemo v članku Po notarskem zapisu kupoprodajne pogodbe (rogito).

Ta dežela ureja po svoje

Skoraj povsod v Italiji se za drugo nepremičnino plačuje IMU. V Trstu ne. Furlanija - Julijska krajina je avtonomna dežela in od 1. januarja 2023 uporablja lasten davek: ILIA (Imposta Locale Immobiliare Autonoma, avtonomni lokalni davek na nepremičnine), uveden z deželnim zakonom 17/2022. Mehanizem je namenoma znan – enaka katastrska osnova kot pri IMU, enak obrazec F24, enaka roka junija in decembra –, stopnje in olajšave pa se določajo tu. Ena od lokalnih olajšav je za tujega kupca precej vredna. Do nje še pridemo.

Dve trdni točki uokvirjata vse drugo:

• Če je nepremičnina vaše glavno prebivališče (abitazione principale) – stalno prijavljeno in običajno bivališče –, ILIA znaša nič. Izjema so prestižne katastrske kategorije (categorie catastali) A/1, A/8 in A/9 (imenitna stanovanja, vile, gradovi), za katere v Trstu leta 2026 velja 0,60 % z odbitkom 200 €.
• Nepremičnina osebe brez prebivališča v Italiji nikoli ni glavno prebivališče, ne glede na to, koliko časa preživite v njej. Davek se plača kot za drugo nepremičnino. Za večino bralcev te strani je to pošteno izhodišče.

Osnova je katastrska, ne tržna

ILIA se ne izračuna glede na to, koliko ste plačali. Izračuna se na podlagi katastrske vrednosti: uradnega katastrskega donosa (rendita catastale), povečanega za 5 % in pomnoženega s 160. Donosi so bili določeni davno in se redko posodabljajo: osnova, ki iz tega izhaja, je praviloma precej pod tržno ceno.

To je strukturna razlika v primerjavi z ameriškim davkom na nepremičnine (property tax), ki se praviloma vsako leto preračuna na vrednost blizu tržne. Tabelo ameriških stopenj vam prihranimo: bistvo ni odstotek, temveč osnova. Znesek ILIA se ne zviša zato, ker je vaša ulica postala modna.

Primer, številke za leto 2026. Stanovanje s katastrskim donosom 1.000 €: osnova = 1.000 × 1,05 × 160 = 168.000 €. Po redni tržaški stopnji 1,06 % znaša ILIA 1.781 € na leto. Z možnostjo 0,70 %, opisano spodaj, 1.176 €. Ali je stanovanje stalo 300.000 ali 700.000 €, v izračunu ne igra nobene vloge.

Stopnje v Trstu, 2026

Trst je redno stopnjo za druge nepremičnine določil pri 1,06 % – zakonskem maksimumu, ne pri standardni deželni stopnji 0,86 %. Olepševati nima smisla. Druge uporabne stopnje iz uradne tabele za leto 2026: 0,65 % za nepremičnine, oddane po dogovorjeni najemnini (canone concordato), ter zgoraj omenjenih 0,60 % z odbitkom 200 € za glavna prebivališča A/1-A/8-A/9.

Eno sporočilo, tretjina manj

Od davčnega leta 2025 dežela omejuje stopnjo za »prvo drugo nepremičnino« (prima seconda casa) na 0,70 % – to je prva stanovanjska stavba, ki jo ima fizična oseba v deželi poleg glavnega prebivališča. Trst leta 2026 uporablja natanko 0,70 %. V primerjavi z 1,06 % je to približno tretjina manj, vsako leto, dokler pravilo velja.

Olajšava ni samodejna. Natančna pravila:

• Ena sama stavba na osebo, v vsej deželi. Samo fizične osebe, ne družbe.
• Pripadajoči prostori (pertinenze) – klet, garaža – so izključeni in ostanejo pri redni stopnji.
• Nepremičnina je lahko oddana v najem ali v brezplačno posodbo (comodato): olajšava še vedno velja.
• Potrebno je elektronsko sporočilo v deželni aplikaciji do 30. junija leta, ki sledi davčnemu letu (za leto 2026: do 30. junija 2027). Rok je prekluziven: če ga zamudite, za tisto leto izgubite olajšavo. Enkrat oddano sporočilo velja tudi za naslednja leta.

Za tipičnega mednarodnega kupca – z eno samo nepremičnino v deželi – je to le malo več kot formalnost, v zgornjem primeru pa je vredno približno 600 € na leto. Naj sporočilo že prvo zimo odda vaš davčni svetovalec (commercialista).

TARI: ta pride zares

TARI je občinska taksa za odpadke, izračunana na podlagi kvadratnih metrov in evidentiranega števila uporabnikov. Po uradnih tržaških tarifah za leto 2026 znaša za nepremičnino s 100–150 m² okvirno od 150 do 420 € na leto, vključno z deželnim dodatkom: približno 153 € za 100 m² z enim uporabnikom, približno 417 € za 150 m² s štirimi.

Dve praktični opombi:

• Novi lastnik začetek uporabe prijavi družbi Esatto S.p.A., koncesionarju občine, do 30. junija naslednjega leta; dajatev pa teče od prvega dne.
• Koliko uporabnikov pravilnik predpostavlja za nepremičnino, ki jo oseba brez prebivališča v Italiji ohranja za lastno občasno uporabo, je podrobnost pravilnika: naj vam jo potrdi Esatto ali davčni svetovalec, namesto da jo jemljete kot samoumevno.

Za razliko od ILIA TARI res pride: vnaprej izpolnjeno obvestilo PagoPA, običajno v treh obrokih na leto (maj, september, začetek decembra) ali v enkratnem znesku konec maja.

Nobena položnica ne bo prišla

Najpogostejša napaka tujih lastnikov je čakanje na položnico za ILIA. Te ni. ILIA se plačuje v samoobračunu (autoliquidazione): izračunate jo sami – ali vaš davčni svetovalec – in jo plačate, ne da bi vas kdo pozval, v dveh obrokih: akontacija do 16. junija, poračun do 16. decembra. Plača se z obrazcem F24, standardnim italijanskim obrazcem; šifra dajatve (codice tributo) za stanovanjske stavbe, ki niso glavno prebivališče, je 5901. Molk uprave ne pomeni, da ni treba ničesar plačati: sistem predpostavlja, da to veste.

Prvo leto prinaša vsaj dve olajšavi: ILIA je sorazmerna z meseci lastništva (mesec šteje kot vaš, če ste bili lastnik več kot 15 dni), za ILIA pa po podpisu pri notarju ni treba ničesar prijaviti – notarjeve elektronske obveznosti obvestijo občino. Občina ve. Le pisala vam ne bo.

Plačilo iz tujine

Za F24 potrebujete račun pri italijanski banki ali banki, vključeni v sistem F24. Če ga nimate, je priznana pot – ista, ki jo ministrstvo za gospodarstvo in finance za osebe brez prebivališča v Italiji navaja že od leta 2012 – neposredno nakazilo na IBAN občine, pri čemer v namen plačila navedete davčno številko (codice fiscale), »ILIA«, davčno leto ter ali gre za akontacijo ali poračun. IBAN zahtevajte pri družbi Esatto: pred rokom, ne med njim.

Še bolj priročno: kdor ima pooblastilo – običajno davčni svetovalec –, lahko F24 plača v vašem imenu iz Italije. Širša tema prenosa denarja v Italijo ima svoj članek.

Česa ne plačate

Če nepremičnina ni oddana, je z ILIA zadeva zaključena: od leta 2023 nadomešča dohodnino (IRPEF) od pripisanega dohodka nepremičnine, po enakem pravilu, kot velja za IMU v preostali Italiji. Oseba brez prebivališča v Italiji, ki ima tam le neoddano nepremičnino in nobenega drugega italijanskega dohodka, ne vloži nobene davčne napovedi. En premoženjski davek, ena taksa za odpadke, konec.

Če nepremičnino oddajate, se slika spremeni: napoved postane obvezna, na voljo pa je precej spodoben pavšalni režim. To je posebno poglavje.

Trezna opomba

To je pregled s številkami za leto 2026, ne svetovanje: občinske stopnje in roki se vsako leto na novo določijo s sklepom, zadnjo besedo o vašem primeru pa imata notar in davčni svetovalec.

Viri

• Dežela FJK (Lexview) – deželni zakon 17/2022 o uvedbi ILIA, veljavno besedilo – členi 1, 7, 9, 11, 13, 13-bis · pridobljeno 22. 7. 2026
• Občina Trst – stopnje ILIA 2026, uradna stran (posod. 7. 1. 2026) – prebrano v brskalniku 22. 7. 2026
• Občina Trst – tarife TARI 2026, uradna stran (posod. 27. 5. 2026) – prebrano v brskalniku 22. 7. 2026
• Občina Trst – pravilnik o TARI (PDF, transparentna uprava) – členi 3, 25, 27: prijava pri družbi Esatto, začetek obveznosti, obroki · prebrano 22. 7. 2026
• Esatto S.p.A. – podatki o ILIA – roka 16. 6. in 16. 12., F24, šifre dajatev · pridobljeno 22. 7. 2026
• Občina Codroipo – pogosta vprašanja o ILIA (PDF) – šifre dajatev, sorazmernost po mesecih, pravilo 15 dni · prebrano 22. 7. 2026
• MEF – sporočilo za javnost z dne 31. 5. 2012 o plačilu IMU za osebe brez prebivališča v Italiji – plačilo z nakazilom občini · pridobljeno 22. 7. 2026
• Občina Čedad – obvestilo o ILIA (PDF, 6. 6. 2024) – nakazilo iz tujine, namen plačila · pridobljeno 22. 7. 2026
• TuttoTributi – posebna izdaja o proračunskem zakonu: ureditev IMU po deželnem zakonu FJK – nadomestni učinek ILIA→IRPEF, 1. člen, 528. odstavek zakona 213/2023 · pridobljeno 22. 7. 2026
• Dežela Furlanija - Julijska krajina – institucionalna stran o davkih – TEFA 4 % v FJK · pridobljeno 22. 7. 2026
• MySolution – ILIA: kako oddati sporočilo za »prvo drugo nepremičnino« (13. 5. 2025) – postopek po členu 13-bis · pridobljeno 22. 7. 2026