Davki ob nakupu nepremičnine: poštene številke

Italijanski davki ob nakupu nepremičnine slovijo kot nepregledni. V resnici so stopnje javne in se že leta ne spreminjajo, edina prava posebnost – sistem »cena-vrednost« (prezzo-valore) – pa običajno deluje v korist kupca. Spodaj so številke, kakršne veljajo v letu 2026, preverjene v dokumentaciji italijanske davčne uprave (Agenzia delle Entrate). Kje so davki umeščeni v celoten postopek, preberite tukaj: kako poteka nakup nepremičnine v Italiji.

Na kratko

Odločilno je, kdo prodaja in kako (podatki za leto 2026):

Večina nakupov rabljenih nepremičnin – torej večina nakupov sploh – spada v prvi stolpec. In tam se odstotek le redko uporabi za ceno, ki jo dejansko plačate. Od tu naprej postane zanimivo.

Cena-vrednost: obdavči se katastrska vrednost, ne cena

Od leta 2006 (1. člen, 497. odstavek, zakona L. 266/2005) lahko kupec, ki je fizična oseba, pri nakupu stanovanjske nepremičnine zahteva, da se davek na registracijo izračuna od katastrske vrednosti namesto od cene:

• Druga nepremičnina: katastrski donos (rendita catastale) × 1,05 × 120
• Prvi dom: katastrski donos × 1,05 × 110

Katastrski donos je dogovorjena vrednost, določena že zdavnaj in le redko posodobljena. V Trstu je skoraj vedno precej pod katero koli tržno vrednostjo: davčna osnova je zato veliko nižja od cene. Po zakonu, ne po zvijači.

Pogoji, natančno:

• Kupec mora biti fizična oseba, ki ne deluje v okviru gospodarske, umetniške ali poklicne dejavnosti. Seznam se tu konča: nobenega pogoja glede prebivališča ali državljanstva – kupec, ki ni rezident, ima do te možnosti enak dostop kot kdor koli drug.
• Prodajalec je lahko kdor koli – zasebnik, ustanova, tudi družba – če se od prodaje plača davek na registracijo in ne DDV.
• Nepremičnina mora biti stanovanjska, vključno s pripadajočimi prostori: klet (C/2), garaža (C/6), nadstrešek ali parkirno mesto (C/7), brez omejitve števila, če imajo lasten katastrski donos in jih pogodba veže na stanovanje.
• Treba ga je zahtevati. Zahtevo podate notarju in je del same pogodbe: pozneje je ni mogoče dodati.

Česa sistem cena-vrednost ni: način, da prijavite manj. Dejanska cena mora biti v pogodbi navedena v celoti. Če del prikrijete, ugodnost izgubite, z globo od 50 do 100\u00a0% dodatno odmerjenega davka. Če prijavite vse, dobite dva dobrodošla stranska učinka: notarjev honorar se po zakonu zniža za 30\u00a0%, davčni organ pa vrednosti nepremičnine ne more več izpodbijati.

Nakup od podjetja: DDV, včasih

Pogosto napačno prepričanje: »prodaja družba = DDV«. Splošno pravilo je ravno nasprotno. Kadar stanovanjsko nepremičnino prodaja podjetje, je prodaja praviloma oproščena DDV, in vrnemo se v prvi stolpec – davek na registracijo po 9\u00a0% ali 2\u00a0%, 50 + 50\u00a0€, sistem cena-vrednost na voljo.

DDV se obračuna le, če prodaja podjetje, ki je nepremičnino zgradilo (ali prenovilo), in to v petih letih od dokončanja del – ali tudi pozneje, če se v pogodbi izrecno odloči za DDV. V tem primeru: 4\u00a0% (prvi dom), 10\u00a0% (druga nerazkošna stanovanja), 22\u00a0% (A/1, A/8, A/9), obračunano od cene – pri prodaji z DDV sistema cena-vrednost ni – ter po 200\u00a0€ davka na registracijo, hipotekarnega in katastrskega davka.

Past, ki jo je treba omeniti: pri prodaji z DDV kupec solidarno odgovarja za neplačani DDV na neprijavljeni del cene. Še en razlog, da je v pogodbi navedena celotna cena.

2\u00a0%: da, tudi za nerezidente

Nobenega pogoja glede državljanstva, nobene obveznosti, da že imate prebivališče v Italiji. Običajna pot: v pogodbi se pod grožnjo izgube ugodnosti zavežete, da boste v 18 mesecih od nakupa prenesli prebivališče v občino, v kateri je nepremičnina, ali pa tam opravljate svojo dejavnost. Rok je v letu 2026 še vedno 18 mesecev; šteje datum prijave spremembe prebivališča, vložene na občini.

Drugi pogoji:

• nepremičnina ni razkošna (kategorije A/1, A/8, A/9 so izključene);
• v isti občini nimate pravic na drugih stanovanjskih nepremičninah;
• ugodnosti še niste izkoristili – ali, če že imate prvi dom, kupljen z ugodnostmi, ga prodate v dveh letih od novega nakupa (od 1. januarja 2025; prej je veljalo eno leto).

Če se življenje zaplete in selitev postane nemogoča, lahko zavezo umaknete pred iztekom roka: plačate razliko z obrestmi, brez 30-odstotne globe.

Stara pot prek registra AIRE ne obstaja več. Do junija 2023 je lahko italijanski državljan, vpisan v AIRE (register Italijanov s prebivališčem v tujini), dobil 2\u00a0% kjer koli v Italiji brez obveznosti selitve. Ta možnost je bila odpravljena 14. junija 2023 (uredba z zakonsko močjo DL 69/2023) po postopku EU zaradi kršitve: diskriminirala je na podlagi državljanstva. Sedanje pravilo potnega lista ne upošteva. 2\u00a0% brez obveznosti 18 mesecev vam pripada, če so izpolnjeni vsi trije pogoji: v tujino ste se preselili zaradi dela (katerega koli, in že pred nakupom); v Italiji ste živeli ali delali najmanj pet let, tudi s prekinitvami; kupujete v občini, kjer ste se rodili ali kjer ste imeli prebivališče ali delali. Velja za Berlinčanko, ki je šest let preživela v Trstu, enako kot za izseljenega Tržačana. Sam vpis v AIRE danes ne pomeni ničesar.

Ali sploh lahko kupite, je drugo vprašanje – zadeva nekatere državljane držav zunaj EU: kdo lahko kupi nepremičnino v Italiji.

Izračun na primeru: Trst

Stanovanje v Trstu. Cena 350.000\u00a0€; katastrski donos 900\u00a0€ – znesek, ki ga davčna uprava uporablja v svojem uradnem primeru, verjeten za prostorno mestno stanovanje. Kot druga nepremičnina: osnova = 900 × 1,05 × 120 = 113.400\u00a0€. Davek na registracijo po 9\u00a0% = 10.206\u00a0€, plus 50 + 50\u00a0€. Skupaj: 10.306\u00a0€ – nekaj manj kot 3\u00a0% cene. Kot prvi dom: osnova = 900 × 1,05 × 110 = 103.950\u00a0€. Davek na registracijo po 2\u00a0% = 2.079\u00a0€, plus 100\u00a0€. Skupaj: 2.179\u00a0€. Brez sistema cena-vrednost bi 9\u00a0% od 350.000\u00a0€ znašalo 31.500\u00a0€. To ni luknja v zakonu: to je zakon, uporabljen tako, kot je zapisan.

Vsak katastrski donos je drugačen: vprašajte nas za donos katere koli nepremičnine, ki vas zanima – naveden je v izpisku (visura), izračun pa z veseljem opravimo skupaj z vami pred oddajo ponudbe. Če kupujete s kreditom, se zneski skoraj ne spremenijo, roki pa: hipotekarni krediti v Italiji za nerezidente.

Opombe ob robu (2026)

• Sorazmerni davek na registracijo znaša najmanj 1.000\u00a0€, tako pri 2\u00a0% kot pri 9\u00a0%.
• Registracija predpogodbe (compromesso) stane 200\u00a0€ fiksnega davka na registracijo (plus kolkovina) in 0,5\u00a0% od are in predplačil (od 1. januarja 2025); 0,5\u00a0% se odšteje od davka ob notarskem zapisu kupoprodajne pogodbe (rogito): gre za predplačilo, ne za dodaten strošek.
• Proračunski zakon za leto 2026 davkov ob nakupu ni spremenil: zgornji zneski so aktualni, ne zgodovinski.
• Davke ob nakupu plačate enkrat. Letni stroški lastništva – ILIA (lokalni davek na nepremičnine v FJK), odvoz odpadkov, stroški upravljanja stavbe – so drugo poglavje: lastništvo nepremičnine v Trstu, leto za letom.

---

To je pregled, ne svetovanje: o vašem konkretnem primeru imata zadnjo besedo notar in davčni svetovalec (commercialista) – davčni organ pa ima rad podrobnosti.

Viri

• Agenzia delle Entrate – opis »Acquisto prima casa« (posod. 29. 5. 2026) – pridobljeno 22. 7. 2026
• Agenzia delle Entrate – »L'acquisto con i benefici prima casa« – 18 mesecev za prebivališče; dve leti za prodajo od leta 2025 · pridobljeno 22. 7. 2026
• Agenzia delle Entrate – vodnik »L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali« (junij 2024, PDF) – str. 7–19 · pridobljeno 22. 7. 2026
• Agenzia delle Entrate – okrožnica št. 3/E z dne 16. 2. 2024 (PDF) – § 3.2: odprava poti AIRE, nova Nota II-bis · pridobljeno 22. 7. 2026
• Agenzia delle Entrate – resolucija št. 149/E z dne 11. 4. 2008 (PDF) – celotno besedilo 1. člena, 497. odstavek, zakona L. 266/2005 · pridobljeno 22. 7. 2026
• Consiglio Nazionale del Notariato – vodnik za državljane »Prezzo-Valore« (izdaja september 2021, PDF) – pridobljeno 22. 7. 2026
• FiscoOggi (revija Agenzia delle Entrate) – »Agevolazione prima casa: due via libera per i residenti esteri« (13. 2. 2025) – pridobljeno 22. 7. 2026
• Agenzia delle Entrate – »Contratto preliminare di compravendita« (opis za državljane) – 0,5\u00a0% od are in predplačil od leta 2025 · pridobljeno 22. 7. 2026