RealEstateAI
DomDelavnicaOrodjaKdo pišeKako uporabljamo UIItalianoEnglish
Dom

Kdo lahko kupi nepremičnino v Italiji

Državljani EU kupujejo prosto; Američani in Britanci prav tako; Kanadčani zaenkrat ne. Kako deluje vzajemnost, zakaj notarski zapis ni vizum in kateri je prvi – brezplačni – dokument, s katerim začnete.

22. julij 2026 · 8 min · Prvotno objavljeno na TriesteVillas

Rumeno pročelje z zelenimi polkni in cvetočo glicinijo.AI · immagine generata

Upravičeno vprašanje

To nas res sprašujejo, in prav je tako. Več držav omejuje nakupe nepremičnin tujcev – med njimi Kanada, Avstralija in Švica. Tudi Italija ima svoja pravila. Le manj znana so.

Kratka različica, stanje v letu 2026:

  • Državljani EU in EGP (EGP dodaja Islandijo, Lihtenštajn in Norveško): kupujejo natanko tako kot Italijan. Brez dovoljenja, brez preverjanja, brez pogojev.
  • Državljani tretjih držav z zakonitim prebivanjem v Italiji – z veljavnim dovoljenjem za delo, družino ali študij ali z dovoljenjem za investitorje: tudi oni kupujejo prosto.
  • Vsi drugi kupujejo pod pogojem, ki se imenuje vzajemnost (reciprocità): Italija vam dovoli nakup pri nas v tolikšni meri, kot bi vaša država dovolila nakup Italijanu pri vas.

Podrobnost, ki zavede marsikoga: Švica je članica EFTA, vendar nikoli ni pristopila k EGP. Švicarski državljani zato gredo skozi preverjanje vzajemnosti – k temu se vrnemo v nadaljevanju.

Vzajemnost in kdo jo v resnici preverja

Pravilo je zapisano v 16. členu predhodnih določb italijanskega civilnega zakonika (preleggi), preverja pa ga ne agencija ne kupec, temveč notar, za vsak primer posebej, pred podpisom pogodbe. Delovna podlaga so opisi posameznih držav italijanskega ministrstva za zunanje zadeve in zbirka mednarodnih pogodb; odgovornost nosi notar. To ni formalnost: pogodba, podpisana brez vzajemnosti, je nična, in italijansko sodišče je eno takšno že razveljavilo.

Takšno je stanje za državljanstva, ki jih srečujemo najpogosteje, julija 2026:

Potni list Stanje
ZDA Vzajemnost je v notarski praksi nesporna. Za fizične osebe ni posebnih omejitev.
Združeno kraljestvo Po brexitu zunaj EU, a vzajemnost je izpolnjena: angleško pravo tujih kupcev ne omejuje, zato tudi Italija ne omejuje vas.
Švica Omejena. Italija zrcali Lex Koller: počitniška nepremičnina do 200 m² neto bivalne površine in 1.000 m² zemljišča. Brez omejitev, če si prebivališče uredite v Italiji.
Kanada Za stanovanjske nepremičnine trenutno blokirana. Kanada do 1. januarja 2027 prepoveduje nakup stanovanjskih nepremičnin osebam, ki niso Kanadčani; Italija prepoved vrača. Izjeme so ozke, odloča notar.
Avstralija Omejena. Avstralija od aprila 2025 do marca 2027 tujcem prepoveduje nakup obstoječih stanovanjskih nepremičnin; zrcalno načelo velja.

Švicarski par s prebivališčem v Zürichu si želi vilo na tržaški obali kot počitniško hišo. Neto bivalna površina: 260 m². Danes (2026) notar nakup ustavi pri meji 200 m². Možnosti: manjša nepremičnina ali prebivališče v Italiji – in omejitev izgine. Bolje je to vedeti pred ogledom kot po njem.

Dve praktični opombi. Kanadska prepoved poteče 1. januarja 2027, avstralska marca 2027: obe stanji bo treba znova preveriti – to storimo mi. In če vašega potnega lista ni v tabeli, odgovor ni »ne«, temveč »vprašajte«. Vprašanje posredujemo notarju, preden se na kaj navežete.

Nakup nepremičnine ne daje pravice do bivanja

To velja povedati jasno, ker je nesporazum pogost. Notarski zapis kupoprodajne pogodbe (rogito) vam da hišo, ne vizuma. Obiskovalci iz tretjih držav – tudi Američani in Britanci – ostajajo vezani na schengensko uro: 90 dni v katerem koli 180-dnevnem obdobju, šteto za celotno schengensko območje, ne za posamezno državo. Italija tudi nima nepremičninskega »zlatega vizuma«: Investor Visa obstaja, vendar kvalificirane naložbe (v letu 2026: 2 milijona € v državne obveznice, 500.000 € v italijansko družbo, 250.000 € v inovativno zagonsko podjetje, 1 milijon € v filantropijo) namenoma ne vključujejo nepremičnin.

Lastništvo lahko kvečjemu okrepi prošnjo za vizum: dokazuje, da imate kje bivati.

Vizum za izbrano prebivališče na kratko

Za tiste, ki želijo živeti v Italiji, ne da bi v Italiji delali: predvsem upokojence in tiste, ki živijo od dohodkov iz premoženja. Gre za nacionalni vizum tipa D (residenza elettiva), za katerega zaprosite na italijanskem konzulatu, pristojnem za vaše prebivališče. Povzetek za leto 2026: dohodki iz pasivnih virov – pokojnine, najemnine, naložbe; plača ne šteje – nad zakonskim pragom 31.000 € na leto za posameznega prosilca, ki ga je leta 2000 določila ministrska direktiva. V praksi konzulati pričakujejo več, za zakonski par pa praksa navaja približno 38.000 €. Dodajte še bivališče v Italiji (v lasti ali v najemu), zdravstveno zavarovanje in dejstvo, da vizum ne dovoljuje dela. Konzulati imajo široko diskrecijsko pravico in jo tudi uporabljajo. V osmih dneh po vstopu je treba na kvesturi (Questura) zaprositi za dovoljenje za prebivanje (permesso di soggiorno).

Opomba iz notarske prakse: dovoljenje za izbrano prebivališče samo po sebi ne nadomesti preverjanja vzajemnosti. Za Američane in Britance to ni pomembno; za državljanstva zunaj varnega seznama pa je.

Vse to vzemite kot skico: šteje kontrolni seznam vašega konzulata.

Prvi konkretni korak: davčna številka (codice fiscale)

To je identifikator, ki odklene vse drugo: notarski zapis, predpogodbo (compromesso), priključke, bančni račun, če ga boste nekoč želeli. Je brezplačna, ne poteče in jo dobite na dva načina: na italijanskem konzulatu v državi, kjer prebivate, ali pri italijanski davčni upravi (Agenzia delle Entrate) v Italiji z obrazcem AA4/8 – tudi prek pooblaščenca, zato jo lahko notar, odvetnik ali mi pridobimo, ne da bi vam bilo treba sesti na letalo. Konzularna praksa se razlikuje: nekateri konzulati jo za notarske posle izdajo brez težav, drugi raje vidijo pot prek pooblaščenca. Velja samo številka, ki jo dodeli davčna uprava – ne tista, ki jo »izračuna« kakšna spletna stran.

Če mislite resno, jo uredite zgodaj. Nič ne stane in odpravi eno ozko grlo.

Ali potrebujete italijanski bančni račun?

Za sam nakup: ne. Noben predpis tega ne zahteva. Kupnina lahko potuje z mednarodnim nakazilom, SEPA ali SWIFT, z vašega tujega računa. Italija pa vztraja pri sledljivosti: vsako plačilo je v pogodbi navedeno posebej, eno za drugim, in notar bo želel jasen odgovor o izvoru sredstev – preprečevanje pranja denarja tu jemljejo resno. Imejte dokumentacijo pripravljeno.

Orodje, ki ga je dobro poznati: deponiranje kupnine pri notarju (deposito prezzo). Na zahtevo ene same stranke – in zahteva zadošča – mora notar hraniti preostanek kupnine na namenskem, ločenem računu do vpisa pogodbe v nepremičninske registre. Zneski so izvzeti iz izvršbe, tudi za upnike prodajalca. Kdor prek meje prenaša večji znesek, dobi tiho zavarovanje za ceno ene same zahteve.

Italijanski račun postane priročen pozneje – za priključke, davke, morebitni hipotekarni kredit – ni pa pogoj za podpis pri notarju. Mehanika nakazil, valut in rokov je opisana v Moving money into Italy.

Kje vas vse to pusti

Če ste kupec iz EU, ZDA ali Združenega kraljestva: vrata so odprta, prva koraka pa sta davčna številka in pošten proračun – za slednjega glejte davki ob nakupu, prave številke. Celotno zaporedje od ponudbe do ključev je opisano v Kako poteka nakup nepremičnine v Italiji.

Pregled, ne svetovanje. Stanje vzajemnosti se spreminja – Kanado in Avstralijo bo treba znova preveriti leta 2027 – pri konkretnem nakupu ima zadnjo besedo notar, pri davkih davčni svetovalec (commercialista).

Viri

Prevedeno iz italijanščine z umetno inteligenco.

#nakup-nepremičnine#tuji-kupci#zda#združeno-kraljestvo

Berite naprej

Kamera drsi po dnevni sobi s pogledom na morje (video, animiran z umetno inteligenco).AI · video animato
Dom

3D-sprehodi in videoposnetki: kaj je mogoče preveriti pri nakupu na daljavo

Sprehod Matterport, videoposnetek, sonce in minute hoje, izračunane na podlagi koordinat: kaj v resnici povedo kupcu iz tujine in kaj je treba še videti na lastne oči.

2. oktober 2026 · 7 min
Vila z bazenom na griču, v ozadju mesto in zaliv (slika, ustvarjena z umetno inteligenco).AI · immagine generata
Dom

Koliko v resnici stane nakup nepremičnine v Italiji

Davek na registracijo ali DDV, prvo ali drugo stanovanje, prezzo-valore, notar in agencija: postavke, ki se prištejejo k ceni, razložene tudi za kupce iz tujine.

2. oktober 2026 · 8 min
Mesto ob zalivu ponoči, prikazano kot 3D-zemljevid podatkov (slika, ustvarjena z UI)AI · immagine generataTriesteVillas
Dom

Nakup nepremičnine v Italiji iz Avstrije: zemljiška knjiga že govori vaš jezik

Trst je ohranil habsburško zemljiško knjigo: tabularni sistem (sistema tavolare) JE Grundbuch.

11. avgust 2026 · 2 min