Prenos denarja v Italijo: kdo preverja in kaj zahteva

V neki fazi nakupa vas bo nekdo vprašal, od kod prihaja denar. Pravzaprav vas bo to vprašalo več ljudi. To ni sodba o kupcu: tako določa zakonska uredba (decreto legislativo) 231/2007, italijanski zakon o preprečevanju pranja denarja, in velja za vsakega kupca ne glede na državljanstvo. Sistem je strog in se dejansko izvaja. Za tiste, ki se pripravijo, pa pomeni zbiranje dokumentov, ne teka z ovirami. Razlika med obojim se meri v tednih.

Kdo sprašuje in kaj mora preveriti

Nepremičninski posredniki, notarji in banke so vsi »zavezanci«. Od 15.000 € naprej – in tudi pod tem pragom, kadar to zahteva profil tveganja – mora vsak od njih opraviti skrbni pregled stranke (adeguata verifica): ugotoviti istovetnost stranke in dejanskega lastnika, razumeti namen posla ter preveriti izvor sredstev (pragi 2026). Kar se ne ujema, se sporoči UIF (Unità di Informazione Finanziaria), italijanski enoti za finančno obveščevanje. Zaradi popolnosti: gotovinska plačila so omejena na 5.000 € (2026) – za nakup nepremičnine nepomembno, a dobro ponazarja ozračje.

To ni birokracija na videz. Leta 2025 je prizivno sodišče v Rimu kaznovalo notarja, ker je finance kupca preveril preveč ohlapno. Vprašanja so resna in kdor jih postavlja, zanje osebno odgovarja.

Notarski zapis sklene krog. 22. odstavek 35. člena uredbe z zakonsko močjo (DL) 223/2006 strankam nalaga, da v listini podrobno navedejo vsako plačilno sredstvo: vsako nakazilo, znesek, izvor in namen. Navede se tudi provizija agencije, skupaj z identifikacijsko številko za DDV (partita IVA) posrednika. Na dan podpisa pri notarju se glede denarja ne improvizira ničesar – dober razlog, da se ne improvizira niti prej.

Nakazila iz držav zunaj EU

Za nakazila iz držav zunaj EU zakon ne predpisuje seznama dokumentov. Določa načelo – preverjanje, sorazmerno s tveganjem – vsaka banka pa uporablja svojo prakso. Ta je vendarle dovolj enotna, da jo je mogoče opisati. Sredstva prispejo z bančnim nakazilom z računa, ki se glasi na kupca. Dokumentacija je pripravljena, še preden jo kdo zahteva: bančni izpiski, iz katerih je razvidno, kako so se sredstva nabrala; pogodba o prejšnji prodaji, če je to vir; davčne napovedi. Dediščina, nagrada, leta varčevanja: vse to so povsem veljavni odgovori, če jih spremljajo dokazila.

Mimogrede: italijanske banke tujih čekov pogosto ne sprejemajo. Torej bančno nakazilo ali notarjev skrbniški račun.

Tri navade, ki prihranijo tedne

Bančni kanal odprite zgodaj. Če boste potrebovali italijanski račun ali hipotekarni kredit, začnite ob ponudbi za nakup, ne ob podpisu pri notarju. Postopek odobritve hipotekarnega kredita za nerezidente realno traja od osem do dvanajst tednov, od tega štiri do šest tednov poostrenih preverjanj AML in KYC (podatek 2026) – celotno sliko najdete v članku Hipotekarni krediti v Italiji za nerezidente. Kdor kupuje brez kredita, bo hitrejši, a ni izvzet: tudi oddelek za skladnost pri vaši banki potrebuje čas za večje odhodno nakazilo, avgusta – ko italijanske banke in notarji dopust jemljejo resno – pa še več. Italijansko davčno številko (codice fiscale) v vsakem primeru potrebujete pred podpisom pri notarju: več o tem v članku Kdo lahko kupi nepremičnino v Italiji.

Izvor pojasnite vnaprej. Zgodbo denarja je treba sestaviti, preden denar odpotuje, ne šele potem, ko obtiči. Če je vir prodaja, imejte pripravljeno pogodbo. Če gre za prihranke, bančne izpiske. Če gre za družinsko darilo, to povejte prej kot pozneje.

Ena sama pot. Denar, ki kroži med več računi, pomnoži vprašanja: vsak prenos je še ena izjava, ki jo je treba predložiti, in še ena zamuda, ki jo je treba prestati. Z računa, na katerem so sredstva, na račun, kjer so potrebna, s čim manj vmesnimi prenosi.

Italijanski transakcijski račun, mimogrede, za nakup ni zakonska zahteva. Pozneje je le priročen za položnice in davke: več o tem v članku Po podpisu pri notarju.

Notar lahko hrani kupnino. To je pravica.

Od 29. avgusta 2017 zakon (L. 124/2017) določa, da mora notar, če to zahteva ena od strank, preostanek kupnine hraniti na namenskem računu do vpisa listine v zemljiško knjigo (trascrizione) – koraka, s katerim lastninska pravica učinkuje proti tretjim. Notar tega ne sme zavrniti. Sredstva so ločena od notarjevega premoženja in jih upniki nikogar, tudi prodajalca, ne morejo zarubiti.

V praksi je to zaščita kupca in vredno jo je uveljaviti vsakič, ko bi se med podpisom in vpisom lahko kaj pokazalo: hipoteka, ki še ni formalno izbrisana, prodajalec z upniki pred vrati, zasedena nepremičnina, neporavnani stroški upravljanja stavbe, predkupna pravica. Tudi Državni notarski svet (Consiglio Nazionale del Notariato) priporoča, da se to možnost dogovori že v predpogodbi (compromesso) – tudi iz poštenosti, da prodajalec šele za mizo ne izve, da bo denar prejel nekaj dni pozneje.

Primer. Kupnina 600.000 €. Ob predpogodbi je bila plačana ara (caparra confirmatoria) v višini 10 % – 60.000 €. Ob podpisu pri notarju znaša preostanek 540.000 €, vendar stara hipoteka prodajalca v zemljiški knjigi še ni izbrisana. Zahteva se deponiranje kupnine: notar prejme 540.000 € na namenski račun, sestavi listino, jo vpiše, poskrbi za izbris, kot je dogovorjeno, in šele nato sprosti sredstva. Kupec je lastnik od dneva podpisa. Prodajalec je na sredstva čakal nekaj dni. To je vsa cena zaščite.

Ara in valuta, v kateri zaslužite

Ara običajno znaša 10 % kupnine, dogovoriti pa se je mogoče za 5 do 20 % (praksa 2026). Pravila so preprosta: kdor brez razloga odstopi, jo izgubi; če odstopi prodajalec, dolguje dvojni znesek.

Za tiste, ki zaslužijo v funtih, dolarjih ali frankih, ima ara še drugo razsežnost. Kupnina je določena v evrih, strošek pa ne. Ara se plača na en datum, preostanek mesece pozneje, tečaj pa se medtem ne ozira na pogodbo. To je aritmetika, ne prerokovanje: če se evro med obema plačiloma okrepi za tri odstotke glede na kupčevo valuto, preostanek stane tri odstotke več – in prav tako zlahka se lahko premakne v nasprotno smer. Nekateri pretvorijo takoj, drugi v zadnjem trenutku, tretji po delih. Katera pot je prava, je vprašanje za vašo banko ali vašega svetovalca: mi smo nepremičninski posredniki in poznamo meje svojega poklica. Lahko pa poskrbimo, da so datumi predvidljivi – z jasnim časovnim načrtom od ponudbe do podpisa pri notarju –, da svetovalec za tečaj dela na podlagi dejstev, ne ugibanj.

Kam to sodi

Denar je le ena nit daljšega zaporedja – ponudba, predpogodba, notarski zapis –, ki ga opisuje članek Kako poteka nakup nepremičnine v Italiji. Koliko ob podpisu pri notarju vzame država, preberite v članku Davki ob nakupu nepremičnine v Italiji: pošteni podatki.

---

Pregled, ne svetovanje: praksa preprečevanja pranja denarja se razlikuje od banke do banke, o posameznem primeru pa imata zadnjo besedo notar in davčni svetovalec (commercialista).

Viri

• Idealista News — Antiriciclaggio nell'acquisto di un immobile: quali sono i controlli (27. 11. 2025) — skrbni pregled stranke od 15.000 €, omejitev gotovine 5.000 €, sporočanje UIF, prizivno sodišče v Rimu 7051/2025 · pridobljeno 22. 7. 2026
• NotaioFacile — Il notaio per l'antiriciclaggio: cosa c'è da sapere — notarjev skrbni pregled stranke, D.Lgs 231/2007 · pridobljeno 22. 7. 2026
• Fondazione Italiana del Notariato — študija v e-knjižnici o sledljivosti plačil — 22. odstavek 35. člena DL 223/2006: podrobna navedba plačilnih sredstev in provizije v notarskem zapisu; praksa glede dokumentacije za nakazila iz držav zunaj EU · pridobljeno 22. 7. 2026
• Consiglio Nazionale del Notariato — Il deposito del prezzo — L. 124/2017, v veljavi od 29. 8. 2017, obveznost na zahtevo ene od strank, namenski račun, ločena sredstva, ki jih ni mogoče zarubiti, priporočilo, da se deponiranje dogovori v predpogodbi, primeri uporabe · pridobljeno prek curl 22. 7. 2026
• Consiglio Nazionale del Notariato — Le attività successive alla conclusione dell'atto — vpis v Conservatorio = učinek proti tretjim · pridobljeno prek curl 22. 7. 2026
• Brocardi — Art. 1385 c.c., caparra confirmatoria — izguba / dvojni znesek · pridobljeno 22. 7. 2026
• CasaNinja — Caparra nell'acquisto casa — običajna ara 10 %, razpon 5–20 % · pridobljeno 22. 7. 2026
• VM Casa — Comprare casa in Italia senza conto italiano: mutuo con redditi esteri e soluzioni possibili — italijanski račun ni obvezen; tuje čeke pogosto zavrnejo · pridobljeno 22. 7. 2026
• CDC Law — Mortgage in Italy: non-resident foreigner guide — postopek odobritve hipotekarnega kredita za nerezidente 8–12 tednov, od tega 4–6 tednov poostrenih preverjanj AML/KYC · pridobljeno 22. 7. 2026
• Italy Law Firms — Getting a mortgage in Italy as a UK resident in 2025 — avgustovska upočasnitev: dopusti v bankah in pri notarjih · pridobljeno 22. 7. 2026
• Agenzia delle Entrate — Codice fiscale: che cos'è (scheda cittadini) — potrebna za notarski zapis, pridobi se prek konzulata ali AdE · pridobljeno 22. 7. 2026