Po podpisu pri notarju: poglavje, o katerem nihče ne govori

Nakup po italijansko se konča z majhno slovesnostjo. Notar prebere listino – vso –, podpiše se, ključi zamenjajo lastnika, nekdo predlaga kavo. Nato se strokovnjaki razkropijo in začne se drugo, tišje poglavje: tisto, o katerem vam nihče ne pove vnaprej, ker so takrat, ko se začne, skoraj vsi akterji že plačani.

Mi vam ga bomo povedali. Deloma zato, ker nič od tega ni težko – je le drobnjakarsko, in še bolj, če ga živite iz tujine. Tu je pošten popis, tržaška izdaja. (Za prejšnje poglavje: kako poteka nakup.)

Števci: prepis, ne čarovnija

Italijanščina ima za prevzem dobave dve besedi in ne izberete ju vi: izbere ju stanje števca.

(Roke je določila ARERA, stanje v letu 2026; stroški po panožnih vodnikih. Če distributer pri ponovni aktivaciji plina rok prekorači, se odškodnina samodejno pojavi na računu.)

Po običajnem nakupu prodajalec pusti dobavo aktivno in opravi se prepis. Če je bila pogodba prekinjena, gre za ponovno aktivacijo – in potrebno je malo več potrpljenja.

Kaj potrebujete: davčno številko (codice fiscale) (imate jo: brez nje ni notarskega zapisa kupoprodajne pogodbe (rogito)), osebni dokument, kodo POD za elektriko oziroma PDR za plin – najdete ju na katerem koli starem računu, zato prodajalce prosimo, naj zadnjega ne zavržejo – in stanje števca.

In da: tudi nerezident lahko pogodbe sklene na svoje ime. Ni pogoja prebivališča ne državljanstva. Pogodba bo »gospodinjska za nerezidente« (domestico non residente), z višjimi fiksnimi dajatvami – panožne ocene govorijo o približno 135 € več na leto (stanje 2026). Nadležno, običajno in nikakršen dober razlog, da bi elektriko vpisali na ime bratranca.

Za vodo v Trstu skrbi AcegasApsAmga (skupina Hera); strošek postopka se preprosto pojavi na prvem računu. V številnih večstanovanjskih stavbah je voda ena skupna pogodba za vso stavbo: v tem primeru ni ničesar za prepis, strošek je vključen v skupne stroške.

Taksa za odpadke (TARI): edina dajatev, ki jo je treba prijaviti

Skoraj ves mehanizem po podpisu pri notarju vas opazi sam. Taksa za odpadke ne.

V Trstu se prijava začetka uporabe vloži pri Esatto S.p.A., upravljavcu občinskih prihodkov, do 30. junija leta, ki sledi letu, v katerem nepremičnino prevzamete – a dajatev teče od prvega dne. Od takrat naprej prihajajo vnaprej izpolnjeni plačilni nalogi: praviloma trije obroki (konec maja, sredina septembra, začetek decembra) ali enkratno plačilo maja; letni sklep o tarifah lahko datume premakne.

Red velikosti: po tarifah za leto 2026 stane stanovanje s 100–150 m² približno od 150 do 420 € na leto, odvisno od površine in prijavljenih stanovalcev.

Primer. Oktobra 2026 pri notarju podpišete pogodbo za 120 m² veliko stanovanje. TARI teče od oktobrske izročitve; rok za prijavo pri Esatto je 30. junij 2027. Vseeno jo oddajte takoj: rok je radodaren, spomin ni.

Pripomba, vredna svojega črnila: 30. junij je tržaško pravilo. Druge občine določajo druge roke. Dokument, ki mu lahko zaupate, je lokalni pravilnik, nikoli vsedržavni blog.

Etažna lastnina: dve leti tujega računstva

Tu je zakon neizprosen. Po 63. členu izvedbenih določb civilnega zakonika novi lastnik solidarno s prodajalcem odgovarja za stroške upravljanja stavbe tekočega obračunskega leta in prejšnjega. Starejši zaostanki ostanejo težava prejšnjega lastnika.

Obramba se zato igra pred podpisom pri notarju, ne po njem: od upravnika pridobimo pisno potrdilo o plačanih in odprtih stroških – in o že izglasovanih izrednih delih, kjer se skriva pravi denar. Potreboval ga bo tudi vaš notar.

Po podpisu vas čakata dve majhni obveznosti:

• Upravniku pošljite kopijo notarskega zapisa. Ta datira vaš prevzem in zapre rep prodajalčeve odgovornosti – v obe smeri.
• Vpišite se v register etažnih lastnikov (anagrafe condominiale), evidenco lastnikov v stavbi: osebni podatki, davčna številka, katastrski podatki. Spremembe je treba sporočiti pisno v 60 dneh; če 30 dni ne odgovorite na upravnikovo priporočeno pismo, si podatke priskrbi sam – na vaše stroške.

Lastnik iz tujine ravna prav, če pusti e-poštni naslov in kontaktno osebo v Italiji.

Zavarovanje: obvezno le, če tako zahteva banka

Noben italijanski zakon zasebnika ne obvezuje, da zavaruje stanovanje – sporna obveznost iz leta 2025 glede zavarovanj pred naravnimi nesrečami velja za podjetja, ne za zasebna stanovanja (stanje 2026). Edina resnična obveznost pride s hipotekarnim kreditom: banka kot pogoj za financiranje zahteva zavarovanje pred požarom in eksplozijo. Gre za pogodbeno, ne zakonsko zavezo – in polico lahko kupite pri kateri koli zavarovalnici, ne nujno pri tisti, ki jo ponuja banka.

Preden karkoli podpišete, preverite, ali ima stavba že skupno zavarovanje stavbe (polizza globale fabbricato), in preberite, kaj dejansko krije. Dvojno kritje je tiho darilo zavarovalniški industriji.

Plačevanje italijanskih davkov iz tuje banke

Letni davek na nepremičnine se tu imenuje lokalni avtonomni davek na nepremičnine (ILIA) – deželna naslednica občinskega davka na nepremičnine (IMU) v Furlaniji - Julijski krajini – in se plačuje s samoobračunom: obvestilo ne pride nikoli. Vi ali nekdo namesto vas izračuna in plača do 16. junija (akontacija) in do 16. decembra (poplačilo), stanje 2026. Zneski, stopnje in edini popust, ki je vreden truda, so v članku o lastništvu iz leta v leto.

Mehanika iz tujine: obrazec F24 predpostavlja račun pri italijanski ali pogodbeni banki. Če ga nimate, ostaneta dve civilizirani poti. Neposredno nakazilo občini – IBAN dobite pri Esatto; v namen plačila vpišete svojo davčno številko, »ILIA«, leto ter ali gre za akontacijo ali poplačilo: to je praksa, ki jo je ministrstvo za gospodarstvo in finance za nerezidente uradno potrdilo že leta 2012. Ali pa pooblaščenec v Italiji – davčni svetovalec ali agencija – plača F24 v vašem imenu. (O tem, kako sredstva sploh prenesti sem: prenos denarja v Italijo.)

Česa vam ni treba storiti: sporočiti nakupa občini. Za to poskrbijo notarjeve elektronske obveznosti. Za ILIA običajni kupec ne prijavlja ničesar: preprosto plača, dvakrat na leto, ne da bi ga kdo opomnil.

Kaj pa napoved za odmero dohodnine?

Če nepremičnina ni oddana in nimate drugih italijanskih dohodkov: ne. Od leta 2023 ILIA nadomešča dohodnino (IRPEF), ki bi bremenila neoddano nepremičnino (L. 213/2023): plačate jo in italijanska davkarija od vas ne zahteva ničesar drugega.

Če pa oddajate, je napoved vedno obvezna – najnižjega praga ni –, a pavšalni davek na najemnine (cedolare secca) je na voljo tudi nerezidentom. To je poglavje zase.

Vrstica za kupce iz držav zunaj EU

Če je kupec državljan države zunaj EU – vključno z Američani in po brexitu tudi Britanci –, mora prodajalec izročitev nepremičnine sporočiti organu javne varnosti v 48 urah. Tudi če kupujete za lastno rabo; tudi če je listina registrirana. Globa za pozabljivost znaša od 160 do 1.100 € (stanje 2026), resna agencija pa prodajalca na to pisno opozori. Nato vljudnost preide na vas: lastnik iz države zunaj EU, ki gosti druge državljane držav zunaj EU – tudi sorodnike –, mora isto sporočiti v 48 urah, vsakič znova. Italija je gostoljubna; le rada ve, kdo je pri njej.

---

To je pregled, ne svetovanje. Številke veljajo za leto 2026 in se lahko spremenijo; o vašem primeru imata zadnjo besedo notar in davčni svetovalec.

Viri

• ARERA – Vodnik za potrošnike: koliko stane prepis ali ponovna aktivacija (plin) – roki/stroški prepisa in ponovne aktivacije · prek iskanja site:arera.it, pridobljeno 22. 7. 2026
• Bolletta-energia.it – Vodnik za selitev: prepis ali ponovna aktivacija – potrditev rokov/stroškov · pridobljeno 22. 7. 2026
• Facile.it – Ali lahko priključke vpišem na svoje ime brez prebivališča? – priključki na ime nerezidentov, pogodba za nerezidente · pridobljeno 22. 7. 2026
• Agenzia delle Entrate – Davčna številka: kaj je (stran za državljane) – potrebna za notarski zapis, pogodbe in priključke · pridobljeno 22. 7. 2026
• AcegasApsAmga – Upravljanje pogodbe za vodo – voda v Trstu, strošek prepisa na prvem računu · pridobljeno 22. 7. 2026
• Občina Trst – Pravilnik o TARI (PDF, transparentna uprava) – prijava do 30. 6. naslednjega leta, obveznost od prvega dne, obroki · pridobljeno 22. 7. 2026
• Občina Trst – Tarife TARI 2026, uradna stran – red velikosti 150–420 EUR za 100–150 m² · prebrano v brskalniku 22. 7. 2026
• Esatto S.p.A. – Stran o ILIA – samoobračun, roka 16. 6. in 16. 12., F24 · pridobljeno 22. 7. 2026
• Dežela FJK (Lexview) – Deželni zakon 17/2022 o uvedbi ILIA, veljavno besedilo – ILIA nadomešča IMU od leta 2023; prijava le ob spremembah, za nakup se izve prek MUI · pridobljeno 22. 7. 2026
• MEF – Sporočilo za javnost z dne 31. 5. 2012 o plačilu IMU za nerezidente – neposredno nakazilo občini za nerezidente, namen plačila · pridobljeno 22. 7. 2026
• Brocardi – 63. člen izvedbenih določb civilnega zakonika – solidarna odgovornost za stroške upravljanja stavbe: tekoče in prejšnje leto · pridobljeno 22. 7. 2026
• Brocardi – 1130. člen civilnega zakonika, pristojnosti upravnika (register etažnih lastnikov) – 60 dni za spremembe, 30 dni za odgovor · pridobljeno 22. 7. 2026
• InSic – Obvezno zavarovanje pred naravnimi nesrečami – obveznost iz leta 2025 le za podjetja · pridobljeno 22. 7. 2026
• Facile.it – Zavarovanje stanovanja pred eksplozijo in požarom: kako deluje – zavarovanje pred požarom in eksplozijo le s kreditom, prosta izbira zavarovalnice · pridobljeno 22. 7. 2026
• Banco BPM – Eksplozija in požar: obvezna polica za prosilce za hipotekarni kredit – zavarovanje pred požarom in eksplozijo le s kreditom, prosta izbira zavarovalnice · pridobljeno 22. 7. 2026
• Državna policija (Kvestura v Genovi) – Stran o sporočilu o prenosu stavbe – sporočilo organu javne varnosti v 48 urah za kupca iz države zunaj EU, globa 160–1.100 EUR · pridobljeno 22. 7. 2026
• TuttoTributi – Posebna izdaja o proračunskem zakonu: ureditev IMU po deželnem zakonu FJK – 1. člen, 528. odstavek L. 213/2023: nadomestni učinek ILIA glede IRPEF za neoddane nepremičnine · pridobljeno 22. 7. 2026
• Fiscomania – Nepremičnine v Italiji v lasti rezidentov v tujini – napoved vedno obvezna, če je nepremičnina oddana · pridobljeno 22. 7. 2026
• Fiscomania – Cedolare secca za nerezidente: stopnje in obveznosti – cedolare secca dostopna nerezidentom · pridobljeno 22. 7. 2026