Celovit vodnik za nakup nepremičnine v Lignanu za tujega kupca

Nakup nepremičnine v Lignanu je za tujega kupca mogoč, vendar zahteva premišljen vrstni red korakov: pravila o nakupu s strani tujcev, sledljivost plačil, davke ob nakupu, lokalne dajatve in – za tiste, ki oddajajo – davčne in upravne obveznosti. Ta vodnik zajema celoten postopek, od ponudbe do morebitne ponovne prodaje, z bistvenimi sklici na predpise.

Kot delovni primer uporabljamo nakup v vrednosti 1.000.000 €: znesek je dovolj visok, da so učinki davkov, bančnih preverjanj in dodatnih stroškov dobro vidni. Vse okvirne zneske je treba nato preračunati za konkretni primer.

Pravni okvir za tujega kupca

Nakup nepremičnine v Italiji je na splošno mogoč tudi za tuje kupce, vendar se temeljno pravilo razlikuje glede na državljanstvo in status. Za državljane držav zunaj EU (ali, splošneje, za tiste, ki ne spadajo v »proste« kategorije) je možnost nakupa lahko odvisna od tako imenovanega »pogoja vzajemnosti« (condizione di reciprocità): Italija dovoli nakup, če država tujega državljana Italijanom enako omogoča nakup pod enakovrednimi pogoji. Italijansko ministrstvo za zunanje zadeve in mednarodno sodelovanje (MAECI) to načelo in z njim povezano preverjanje izrecno opisuje.

Za tujega kupca sta skoraj vedno potrebna dva praktična predpogoja.

Italijanska davčna številka (codice fiscale). Potrebna je za vpis lastništva nepremičnine, sklepanje aktov in pogodb ter za stike z banko, notarjem in uradi. Italijanska davčna uprava (Agenzia delle Entrate) predvideva posebne postopke tudi za tuje državljane.

Identifikacija in sledljivost (preprečevanje pranja denarja). Nakup nepremičnine in transakcije visokih zneskov (kot je kupnina 1.000.000 €) spadajo med posle, pri katerih morajo »zavezanci« (banke, notarji, strokovnjaki) izvajati ukrepe skrbnega pregleda stranke (adeguata verifica): identifikacijo stranke in dejanskega lastnika, oceno namena in narave poslovnega razmerja ter po potrebi poglobljene preglede. To določata zakonska uredba D.Lgs. 231/2007 in izvedbene določbe Banca d'Italia o strankah.

Bančni račun v Italiji ni vedno pravna obveznost, vendar je v praksi pogosto najpreprostejša rešitev za plačilo delnih zneskov in preostanka kupnine s sledljivimi instrumenti, upravljanje bremenitev in lokalnih dajatev ter zmanjšanje zapletenosti in trajanja bančnih preverjanj. Za račune »nerezidentov« banke običajno zahtevajo osebni dokument in davčno številko, poleg tega pa še dokazilo o prebivališču v tujini ter podatke o finančnem položaju in razlogu za odprtje računa (nakup nepremičnine je tipičen razlog).

Kako poteka posel v Italiji

V Italiji lahko nakup stanovanjske nepremičnine razumemo kot zaporedje treh pogodbenih »pragov«, od katerih ima vsak davčne in bančne posledice ter svoja tveganja.

Ponudba za nakup (proposta d'acquisto, morebiti z aro – caparra). Je pogost instrument za rezervacijo nepremičnine in formalno določitev cene ter pogojev, vendar jo je treba že zasnovati z vidika preprečevanja pranja denarja in bančnih zahtev: pri visokem znesku lahko banka zahteva dokumentacijo o »razlogu« za nakazilo in o njegovi povezavi z nepremičninskim poslom, pri čemer je ponudba lahko v pomoč. Enotnega pravila pa ni: številne banke pri visokih zneskih raje vidijo tudi predpogodbo, notarske akte ali popolnejšo dokumentacijo. To izhaja iz diskrecijske presoje »tveganja« pri skrbnem pregledu stranke in iz poglobljenih ukrepov, kadar so ti primerni.

Predpogodba (preliminare di compravendita oziroma compromesso). Je prava hrbtenica posla: ureja roke, pogoje, skladnost nepremičnine, plačilo delnih zneskov kupnine, pogodbene kazni in aro. Z davčnega vidika je treba predpogodbo registrirati; če vsebuje zneske, ki niso predmet DDV (IVA) (are in delna plačila), lahko nastane sorazmerni davek na registracijo (imposta di registro) na te zneske, poleg fiksnih davkov in kolkov, v skladu s pravili, ki jih pojasnjuje davčni vodnik italijanske davčne uprave.

Notarski zapis kupoprodajne pogodbe (rogito notarile, dokončna pogodba). To je akt, s katerim se prenese lastninska pravica, in praviloma tudi tisti, s katerim se zaključi krog bančnih zahtev (poplačilo kupnine, morebitni hipotekarni kredit, vpis hipoteke). Notar je tudi operativno središče postopka: kupec notarju plača dolgovane posredne davke, notar pa poskrbi za njihovo vplačilo ter za registracijo, vpis v nepremičninske registre (trascrizione) in vpis spremembe v katastru (voltura).

Plačila: sledljivost in bančna dokazila

Pri nakupu za 1.000.000 € morajo biti plačila sledljiva (bančno nakazilo, neprenosljivi bančni ček – assegno circolare non trasferibile – in podobno). Omejitve gotovinskega poslovanja se s časom spreminjajo; marca 2026 so različni referenčni viri navajali splošno mejo 5.000 €. Pri nakupu nepremičnine gotovina tako ali tako ni izvedljiva možnost: standard so sledljivi instrumenti.

Pogosto vprašanje je, ali sprejeta ponudba zadošča za utemeljitev transakcije pred banko. Za nekatere korake lahko zadošča, vendar to ni zagotovljeno. Razlog je strukturen: skrbni pregled stranke od bank zahteva, da razumejo namen in ekonomsko smiselnost posla; pri visokih zneskih in čezmejnih elementih (kupec nerezident, sredstva iz tujine) lahko banka zahteva dodatne dokumente, kot so registrirana predpogodba, notarski akt, računi ali dokazila o izvoru sredstev. Ta raznolikost izhaja iz pristopa, ki temelji na tveganju (»risk-based«), kot ga predvidevajo bančni predpisi o preprečevanju pranja denarja.

Davki in stroški nakupa nepremičnine za 1.000.000 €

Ločiti je treba dva res odločilna primera: nakup od zasebnika in nakup od podjetja, pri katerem je prodaja obdavčena z DDV. Davki se bistveno razlikujejo, pri 1.000.000 € pa je odstotkovni učinek zelo velik.

Druga nepremičnina brez olajšav za »prvo stanovanje«: osnovni okvir

Italijanska davčna uprava izrecno povzema, da brez olajšav za »prvo stanovanje« (prima casa):

• če je prodajalec zasebnik (ali podjetje s prodajo, oproščeno DDV), znaša davek na registracijo 9 % (najmanj 1.000 €), hipotekarni davek (imposta ipotecaria) in katastrski davek (imposta catastale) pa 50 € + 50 €;
• če je prodajalec podjetje s prodajo, obdavčeno z DDV, znaša DDV 10 % (oziroma 22 % za nepremičnine v kategorijah A/1, A/8, A/9), davek na registracijo, hipotekarni in katastrski davek pa 200 € + 200 € + 200 €.

Na kratko: za drugo nepremičnino, ki ni »luksuzna« in je kupljena od podjetja z DDV, je običajna stopnja 10 %, stopnja 22 % pa se po povzetku davčne uprave nanaša na »luksuzne« primere (A/1, A/8, A/9).

Številčni primer za 1.000.000 €

Primer v nadaljevanju je namenjen določitvi velikostnih redov. Ne nadomešča izračuna na podlagi katastrskega donosa (rendita catastale) in občinskega sklepa, omogoča pa razumevanje razmerij.

Scenarij A: nakup od podjetja z DDV (druga nepremičnina, ki ni v kategorijah A/1, A/8, A/9). DDV po stopnji 10 % na 1.000.000 € = 100.000 €. Fiksni davki: davek na registracijo 200 € + hipotekarni 200 € + katastrski 200 € = 600 €, po povzetku italijanske davčne uprave.

Scenarij B: nakup od zasebnika (ali od podjetja z oprostitvijo DDV). Davek na registracijo po stopnji 9 % od davčne osnove (najmanj 1.000 €), poleg tega hipotekarni davek 50 € in katastrski davek 50 €. Občutljivi del je davčna osnova: pogosto (a ne vedno) je pri prodaji stanovanjskih nepremičnin med zasebniki obdavčitev lahko vezana na katastrsko vrednost namesto na ceno, po mehanizmu, znanem kot »prezzo-valore« (cena–vrednost), kadar je ta uporaben. Brez katastrskega donosa je treba upoštevati, da se 9-odstotni davek na registracijo ne uporabi samodejno za kupnino milijon evrov: izračuna se od davčne osnove, ki jo določajo predpisi, in/ali po sistemu »prezzo-valore«, kadar ga je mogoče uporabiti, oceni pa se šele po vpogledu v katastrski donos in katastrske podatke.

Za okvirni razpon (brez izmišljanja koeficientov): če bi bila davčna osnova na primer 400.000 €, bi davek na registracijo znašal približno 36.000 €; če bi bila 600.000 €, približno 54.000 €, čemur je treba prišteti 100 € hipotekarnega in katastrskega davka (50 + 50). Velikostni red je torej pogosto nekaj deset tisoč evrov, v primerjavi s 100.000 € (ali več) DDV pri nakupu, obdavčenem z DDV.

Nedavčni stroški, ki jih je treba upoštevati

Provizija agencije. Pri proviziji 4 % + DDV na 1.000.000 € pridemo do 40.000 € + DDV (običajno 22 %), torej skupaj 48.800 €. Odstotek ni določen z zakonom: je stvar pogodbe in trga (razlikuje se glede na območje in storitev), v predračunu pa ga je treba obravnavati kot podatek, določen s posredniško pogodbo ali dogovorom z agencijo.

Notar. Enotnega zneska za vse ni: odvisen je od kupnine, zahtevnosti, hipotekarnega kredita, števila formalnosti in nujnosti. Trdno pravilo je, da je potreben pisni predračun izbranega notarja in da so ti stroški sestavni del finančnega načrta.

Prevodi, tolmač, pooblastilo. Če kupec ne razume v celoti italijanščine, je po notarski praksi lahko potreben tolmač ali pooblastilo: to ni davek, temveč strošek in čas, ki ju je treba načrtovati, zlasti če se podpisuje iz tujine.

Hipotekarni kredit za tujce za drugo nepremičnino: izvedljivost, dokumenti in stroški

Ali je hipotekarni kredit tujcu za drugo nepremičnino izvedljiv?

Da: ni prepovedan, vendar je običajno bolj selektiven posel kot kredit za »prvo stanovanje«, odobren rezidentu. V praksi vplivajo:

• profil AML/KYC in davčno rezidentstvo;
• izvor dohodkov (zaposlitev, podjetje, pokojnina itd.);
• valuta in država izvora;
• kakovost nepremičnine (enostavnost ponovne prodaje, omejitve, etažna lastnina);
• zahtevano razmerje med kreditom in vrednostjo (loan-to-value, LTV).

Banke nimajo vse enakih politik in ne objavljajo vedno enotnih meril: smiselno je pripraviti predhodno preverjanje in primerjati več bank.

Običajna zahtevana dokumentacija

Od tujca ali nerezidenta banke običajno zahtevajo (z razlikami med bankami):

• osebni dokument (potni list ali osebno izkaznico EU) in davčno številko;
• dokazilo o prebivališču v tujini in izjavo o davčnem rezidentstvu;
• dokazila o dohodkih (plačilne liste, tuje davčne napovedi, računovodske izkaze za podjetnike), pogosto s prevodom;
• dokumentacijo o nepremičnini in poslu (ponudba, predpogodba, osnutek notarskega zapisa), ki kreditno zahtevo poveže s transakcijo v okviru obveznosti preprečevanja pranja denarja;
• za državljane držav zunaj EU pogosto tudi dokumentacijo o dovoljenju za prebivanje ali druge predpogoje, odvisno od primera (ne vedno, je pa pogosto).

Stroški hipotekarnega kredita: kaj je stalno in kaj se spreminja

Stroški hipotekarnega kredita v Italiji imajo razmeroma stabilno strukturo, njihove številčne vrednosti pa so zelo odvisne od trenutnih obrestnih mer in profila kreditojemalca.

Davčno najjasnejša in pogosto podcenjena postavka pri drugi nepremičnini je nadomestni davek na kredit (imposta sostitutiva), ki razlikuje med prvim stanovanjem in drugimi primeri: v informacijah za potrošnike (Banca d'Italia) je naveden kot 0,25 % za prvo stanovanje in 2 % v drugih primerih, med katere običajno spada druga nepremičnina. Dejansko stopnjo je treba vseeno preveriti v informativnem listu kredita in glede na opredelitev nepremičnine v konkretnem primeru.

K tem postavkam je treba prišteti:

• stroške obravnave kreditne vloge pri banki (spremenljivi);
• tehnično cenitev;
• notarske stroške, povezane s hipoteko (če je kredit sklenjen hkrati z notarskim zapisom);
• zahtevana zavarovanja (požarno zavarovanje in zavarovanje pred eksplozijo skoraj vedno; druga neobvezna ali na zahtevo banke).

Primer: nepremičnina za 1.000.000 €, lastna sredstva 700.000 €, kredit 300.000 €

Delovna predpostavka: kredit 300.000 € (30 % kupnine), doba 20 let, fiksna obrestna mera 3,5 % letno – zgolj za oceno velikostnega reda: dejanska obrestna mera je odvisna od trenutnih razmer na trgu.

• okvirni mesečni obrok: približno 1.740 €;
• okvirne skupne obresti v 20 letih: približno 117.571 €.

Te številke so odvisne od obrestne mere in dobe, kažejo pa, da 30 % financiranja ni podrobnost: gre za večletni strošek.

Z davčnega vidika bi samo nadomestni davek po stopnji 2 % na 300.000 € (če se uporabi kot za »drugo nepremičnino«) znašal 6.000 €, poleg bančnih in notarskih stroškov.

Po podpisu notarskega zapisa: lokalne dajatve in upravljanje v Lignanu

V Lignanu se ne plačuje IMU, temveč ILIA (Furlanija - Julijska krajina)

To je posebna in zelo pomembna točka za Lignano, ki leži v Furlaniji - Julijski krajini.

Od 1. januarja 2023 je v deželi Furlaniji - Julijski krajini državni davek IMU (občinski davek na nepremičnine) nadomestil davek ILIA (Imposta Locale Immobiliare Autonoma – avtonomni lokalni davek na nepremičnine), uveden z deželnim zakonom L.R. 17/2022.

Občina Lignano (šifra občine E584) je sprejela stopnje davka ILIA; za leto 2024 so med glavnimi:

• glavno prebivališče »luksuzne« kategorije (A/1, A/8, A/9): stopnja 0,40 % z odbitkom 200 €;
• prva stanovanjska stavba (primo fabbricato ad uso abitativo), ki ni glavno prebivališče: stopnja 0,91 %;
• nadaljnje stanovanjske stavbe poleg »prve«: 0,91 %.

Od leta 2025 pa na deželni ravni velja novost: za prvo »drugo nepremičnino« (kategorija ILIA »primo fabbricato ad uso abitativo«) dežela navaja, da je bila najvišja stopnja, ki jo lahko uporabijo občine, znižana na 0,70 %. Praktična posledica za tiste, ki v Lignanu kupijo eno samo drugo nepremičnino: preveriti je treba stopnjo ILIA za tekoče leto in postopek za pridobitev pravilne stopnje, zlasti če obstaja mehanizem »izbire« stavbe, kadar ima lastnik več stavb.

Koliko lahko znaša letni davek ILIA na nepremičnino za 1.000.000 €?

Potrebna je natančnost: ILIA se tako kot IMU ne izračuna od kupnine, temveč od katastrskega donosa, revaloriziranega za 5 % in pomnoženega s katastrskimi koeficienti, nato pa se uporabi občinska stopnja. Ministrstvo za gospodarstvo in finance (MEF) pojasnjuje osnovni mehanizem davčne osnove (donos × 1,05 × multiplikator, z multiplikatorji po kategorijah).

Previdno oceno je mogoče oblikovati kot razpon na podlagi verjetnih donosov za stanovanje srednjega razreda v turističnem kraju, pri čemer je treba upoštevati, da je dejanski donos razviden iz katastrskega izpiska (visura catastale).

Ponazoritveni primer (ne nadomešča katastrskega izpiska):

• donos 2.000 € → osnova = 2.000 × 1,05 × 160 = 336.000 € → ILIA po stopnji 0,70 % ≈ 2.352 € na leto; po stopnji 0,91 % ≈ 3.058 € na leto;
• donos 4.000 € → osnova = 4.000 × 1,05 × 160 = 672.000 € → ILIA po stopnji 0,70 % ≈ 4.704 € na leto; po stopnji 0,91 % ≈ 6.115 € na leto.

Pri prestižnih nepremičninah se lahko cena in donos močno razlikujeta: brez katastrskega donosa bi bila vsaka posamezna številka arbitrarna.

Plačilo davka ILIA iz tujine

Občina Lignano daje posebna navodila: če obrazca F24 ni mogoče uporabiti, je davek ILIA iz tujine mogoče plačati z bančnim nakazilom, z navedbo namena plačila in šifer davka. To je bistvena praktična informacija za tiste, ki ne prebivajo v Italiji.

TARI in drugi redni stroški

TARI (davek na odpadke). MEF pojasnjuje, da TARI plača tisti, ki prostor ali površino »ima v lasti ali v posesti«, torej praviloma uporabnik; če pa je posest kratkotrajna (ne daljša od šestih mesecev), davek ostane breme imetnika (lastnika, užitkarja in podobno). To je ključno pri počitniški rabi ali kratkoročnem oddajanju.

Turistična taksa (imposta di soggiorno). V Lignanu turistično takso upravlja občina, kar je značilno za turistične občine, z obveznostmi pobiranja in poročanja, ki bremenijo nastanitvene obrate in upravljavce; občina jo uvršča med dajatve, ki jih upravlja pristojni urad. Če oddajanje upravlja agencija, postane ta postavka operativna: kdo pobira, kdo vplačuje, kdo poroča.

Etažna lastnina, komunalne storitve, zavarovanje. To niso davki, vendar vplivajo na letni proračun. Pri drugi nepremičnini v Lignanu so običajni:

• stroški upravljanja stavbe (redni in morebitni izredni skladi, če so izglasovani);
• komunalne storitve in vzdrževanje;
• zavarovanje (vsaj odgovornostno in požarno).

Ali je italijanski davčni svetovalec potreben, tudi če ne oddajate?

Kdor v Italiji ne ustvarja dohodka (le osebna raba) in redno plačuje ILIA, TARI in komunalne storitve, pogosto ne potrebuje stalnega davčnega svetovalca (commercialista), ki pa je lahko vseeno koristen za:

• upravljanje plačil z obrazcem F24 ali nakazil iz tujine;
• preverjanje pravilne uporabe stopenj in olajšav;
• morebitna sporočila ali prijave v zvezi z davkom ILIA.

Kdor pa nepremičnino oddaja, veliko bolj potrebuje davčno podporo v Italiji (glejte naslednje poglavje), saj nastopijo davčni odtegljaji, davčne napovedi, turistične obveznosti in konvencije o izogibanju dvojnemu obdavčevanju.

Oddajanje nepremičnine: najemi, pavšalni davek (cedolare secca), CIN in dvojno obdavčevanje

Smiselno je ločiti dva svetova:

• »klasičen« stanovanjski najem (pogodbe 4+4, 3+2, začasne pogodbe);
• kratkoročni najemi v turistične namene (običajno ne dlje kot 30 dni, pogosto prek posrednikov in portalov).

Italijanski davčni režim in cedolare secca

Cedolare secca je izbirni režim nadomestne obdavčitve najemnin, ki ga ureja 3. člen zakonske uredbe D.Lgs. 23/2011. Predpisi in gradiva davčne uprave navajajo stopnjo 21 % in nadomestno naravo davka (kot alternativo dohodnini IRPEF), skupaj z ustreznimi povezavami do plačil.

Za kratkoročne najeme je ureditev v 4. členu uredbe D.L. 50/2017, ki v veljavnem besedilu povezuje cedolare secca s kratkoročnimi najemi in predvideva stopnjo 26 % pri izbiri tega režima, znižano na 21 % za dohodke iz pogodb za eno stanovanjsko enoto, ki jo davčni zavezanec določi v davčni napovedi (v praksi »prvo« enoto).

Kdor nepremičnino zaupa v upravljanje agenciji, se pogosto vpraša, kdo je plačnik davka (sostituto d'imposta). Kadar pri kratkoročnih najemih sodelujejo posredniki ali portali, predpisi (4. člen uredbe D.L. 50/2017) določajo obveznosti posredovanja podatkov in davčnega upravljanja. V praksi: če agencija pobira najemnino in jo nakazuje naprej, pogosto opravlja tudi povezane obveznosti (sporočila in odtegljaje) ter najemodajalcu izda davčno dokumentacijo; italijanska davčna napoved najemodajalca je lahko nato potrebna za pravilen zaključek cikla, zlasti če je odtegljaj »akontacijski« in ne dokončen davek, odvisno od konkretnega primera.

Okvir se spreminja glede na:

• vrsto pogodbe (kratkoročni ali dolgoročni najem);
• način pobiranja najemnine (neposredno ali prek posrednika);
• davčno rezidentstvo najemodajalca;
• izbiro režima cedolare secca.

V praksi: kdor oddaja z upravljanjem prek agencije ali portala, mora vedeti, da ima posrednik lahko davčne obveznosti (odtegljaje in sporočila) in da bo lastnik nerezident morda moral vložiti davčno napoved v Italiji ali preveriti, ali odtegljaj pomeni dokončno poravnavo davka. To je treba določiti pred začetkom.

Turistične obveznosti: CIN, BDSR in obveznosti v oglasih

Pri turističnem in kratkoročnem oddajanju danes ni dovolj plačevati davkov: veljajo tudi identifikacijske obveznosti in zahteve glede skladnosti oglasov.

Enotno nacionalno identifikacijsko kodo (Codice Identificativo Nazionale, CIN) in nacionalno podatkovno zbirko nastanitvenih obratov (Banca Dati Strutture Ricettive, BDSR) upravlja italijansko ministrstvo za turizem, ki BDSR opisuje kot nacionalno podatkovno zbirko in pojasnjuje postopek za pridobitev kode CIN.

Primarna ureditev kode CIN je v členu 13-ter uredbe D.L. 145/2023, na katerega se sklicujejo tudi praktična pojasnila davčne uprave. Uradni list (Gazzetta Ufficiale) med drugim navaja, da:

• morajo posredniki in portali v oglasih navesti kodo CIN;
• se upoštevajo tudi obveznosti, povezane z javno varnostjo (109. člen zakona TULPS), ter deželni in pokrajinski sektorski predpisi;
• so predvidene denarne kazni za obrate in enote brez kode CIN.

Za Furlanijo - Julijsko krajino deželna spletna stran o turizmu navaja, da je koda CIN obvezna od 1. januarja 2025.

Tipičen primer: avstrijski kupec kupi nepremičnino in jo prepusti v upravljanje agenciji iz Lignana. Pri celovitem upravljanju lokalna agencija pogosto opravlja ali usklajuje vsaj:

• pravilno prikazovanje in vnos kod v oglase (CIN in, kjer je potrebno, deželne kode);
• informacijske tokove (gostje, predpisana sporočila);
• pobiranje turistične takse in poročanje o njej, če jo občina predpisuje, kot je običajno.

Dvojno obdavčevanje Italija–Avstrija: ali se plača dvakrat?

Za davčnega rezidenta Avstrije, ki prejema najemnine od nepremičnine v Italiji, običajno velja pravilo iz konvencije: Italija lahko obdavči dohodek iz nepremičnine, ker je vir v Italiji, Avstrija kot država rezidentstva pa lahko obdavči svetovni dohodek, vendar mora zagotoviti mehanizem za odpravo dvojnega obdavčevanja, praviloma davčni odbitek (credito d'imposta) ali enakovredne metode v skladu z določbami konvencije.

Glede konvencije Italija–Avstrija:

• uradni list (Gazzetta Ufficiale) objavlja konvencijo (pravni okvir);
• FiscoOggi (Agenzia delle Entrate) se sklicuje na logiko davčnega odbitka za odpravo dvojnega obdavčevanja v primerih Italija–Avstrija (čeprav v posebnem kontekstu, je načelo enako).

V praksi: v polnem pomenu besede se od istega dohodka ne plača dvakrat, zelo pogosto pa se davek plača v Italiji, dohodek pa prijavi tudi v Avstriji, kjer se uporabi mehanizem za odpravo dvojnega obdavčevanja. Podrobnosti (davčni odbitek ali oprostitev z upoštevanjem progresije) je treba preveriti v konvenciji in v avstrijski zakonodaji, ki velja za posameznega davčnega zavezanca.

Ponovna prodaja: kapitalski dobički, izstopni stroški in nakup prek družbe

Prodaja kot fizična oseba

Najbolj znano italijansko pravilo: kapitalski dobiček (plusvalenza) pri prodaji nepremičnin je lahko obdavčen, če se prodaja opravi v določenem obdobju (splošno pravilo »v 5 letih«, z izjemami). Italijanska davčna uprava povzema obdavčitev kapitalskih dobičkov pri odplačni odsvojitvi nepremičnin, ki so bile kupljene, zgrajene ali prejete pred največ petimi leti.

Ko se bliža prodaja, je treba v izstopnem proračunu upoštevati:

• provizijo agencije na prodajni strani, ki je pogosto nižja od tiste na nakupni strani (1–2 % je pogost razpon, vendar je odvisna od dogovora);
• notarske stroške in stroške izbrisa bremen in hipotek, če obstajajo;
• morebitne stroške uskladitve ali tehnične dokumentacije, ki jo zahteva trg, tudi če niso davčni;
• upravljanje vračila sredstev v domovino: banka lahko znova opravi preverjanja v zvezi s preprečevanjem pranja denarja glede izvora in skladnosti denarnih tokov (prodaja, notarski zapis, prejemki).

Nakup ali prodaja prek družbe: zakaj v praksi skoraj nikoli

Nakup druge nepremičnine prek družbe je mogoč, vendar pogosto neučinkovit, če so cilj počitnice, osebna raba in občasno oddajanje.

Tipični razlogi so naslednji.

Brez režima cedolare secca. Cedolare secca je nadomestni režim, povezan z dohodnino IRPEF in namenjen oddajanju fizičnih oseb; pri družbah veljajo pravila dohodka iz dejavnosti in davkov družb (IRES in IRAP), z računovodstvom, letnimi poročili, davčnimi obračuni in pravili o davčni priznanosti odhodkov.

Strukturna obdavčitev kapitalskega dobička in računovodstvo. Družba nepremičnino vodi med sredstvi, njena prodaja pa ustvari sestavine dohodka iz dejavnosti; davčno načrtovanje je povsem drugačno kot pri fizični osebi, pri kateri kapitalski dobiček zunaj določenih primerov sploh ni nujno obdavčen.

Stopnja davka IRES in morebitne izjeme. Redna stopnja davka IRES je že dolgo 24 % (77. člen zakona TUIR), za posebne primere pa lahko obstajajo dodatki ali posebni režimi, ki za večino nakupov drugih nepremičnin niso relevantni. To je eden od razlogov, da se družbe pri drugih nepremičninah redko uporabljajo: prinašajo breme skladnosti s predpisi in načrtovanja, ki običajno ni sorazmerno s koristjo.

Tveganje prekvalifikacije in čezmejni vidiki. Če je družba tuja in oddaja v Italiji, nastopijo vprašanja mednarodnega obdavčevanja (stalna poslovna enota, odtegljaji, DDV na dodatne storitve), strokovna pomoč pa postane praktično nepogrešljiva.

Operativni povzetek

Za tujega kupca, ki v Lignanu kupi drugo nepremičnino za 1.000.000 €, so pred podpisom res odločilne naslednje točke:

• pravilno opredeliti prodajalca (zasebnik ali podjetje), ker se spremeni davčna obremenitev (davek na registracijo 9 % ali DDV 10 % s fiksnimi davki), kot povzema italijanska davčna uprava;
• pridobiti davčno številko in že od začetka urediti vidike preprečevanja pranja denarja ter bančne vidike glede izvora sredstev in dokumentov, ki jih je treba predložiti (ponudba, predpogodba, notarski zapis);
• upoštevati, da je v Lignanu lokalni premoženjski davek ILIA (ne IMU), z občinskimi stopnjami in deželnimi novostmi za prvo »drugo nepremičnino« (največ 0,70 % od leta 2025), ki ga je po potrebi mogoče plačati tudi iz tujine z bančnim nakazilom;
• če je cilj oddajanje, vnaprej načrtovati: režim (kratkoročni ali dolgoročni), cedolare secca, odtegljaje in posrednika, CIN/BDSR in turistično takso ter usklajevanje z davčno napovedjo v državi rezidentstva (na primer v Avstriji), da se izognete dvojnemu obdavčevanju;
• že zdaj začrtati izstopno pot (ponovno prodajo) in razumeti, kdaj nastane obdavčljiv kapitalski dobiček in kateri dodatni stroški bodo nastali.