Nakup nepremičnine v Italiji za kupce iz Nemčije: dva notarja, dva različna zaključka

Nemški kupec nima težav z zamislijo o notarju. Težave ima z zamislijo o treh dokumentih.

Obe državi uporabljata notarja. Obe menita, da je prenos lastništva hiše preresna stvar, da bi ga prepustili izmenjavi pisem med zasebniki. Sistema pa notarja postavljata na različni mesti v zgodbi in ta ena sama razlika preuredi vse drugo: kdaj ste zavezani, kako ste zaščiteni, od česa plačate davek.

V nadaljevanju je strukturna primerjava, ne cenik. Kjer številk ni naša stvar navajati, to povemo.

Zakaj so v Italiji potrebni trije dokumenti, v Nemčiji pa zadošča eden?

Ker je v Nemčiji notarski akt sama pogodba, v Italiji pa je notarski akt zadnji od treh.

V Nemčiji se podpiše ena sama kupoprodajna pogodba (Kaufvertrag). Sestavi jo notar in podpiše se pred notarjem. Pogajanja potekajo prej; vse, kar je pravno odločilno, se zgodi v tisti sobi.

V Italiji je ista pot razdeljena na tri faze, vsaka s svojim imenom:

1. Ponudba za nakup (proposta) – pisna ponudba, ki jo prodajalcu pošljete prek agencije.
2. Predpogodba (compromesso) ali contratto preliminare – pogodba, s katero se kupec in prodajalec zavežeta drug drugemu ter določita ceno, roke in pogoje.
3. Notarski zapis kupoprodajne pogodbe (rogito) – končni prodajni akt, podpisan pred notarjem, s katerim se lastništvo dejansko prenese.

Notar se torej pojavi na koncu in ne na začetku. Ko nemški kupec sreča italijanskega notarja, je večina resničnih odločitev že sprejetih in dvakrat zapisanih.

Prav tu se ljudje počutijo nelagodno, in ne brez razloga. V Nemčiji ste vajeni notarja, ki vam posel prebere in vas vodi skozenj. V Italiji ste lahko pogodbeno zavezani, še preden je notar videl eno samo stran.

Ali notar v obeh državah opravlja isto delo?

Delo je podobno; trenutek ni.

V obeh sistemih je notar javni uradnik, ki sestavi akt, kakršnega sprejmejo registri. Ni vaš odvetnik in ni odvetnik nasprotne strani. Razlika je v tem, kar mu izročijo: v Nemčiji posel, ki ga je treba šele dokumentirati; v Italiji posel, ki so ga stranke že dokumentirale in ga je treba preveriti in dopolniti.

Praktična posledica za tujega kupca zadeva zaporedje, ne strokovnosti. Če pričakujete, da bo notar vaše prvo sito, v Italiji to sito pride pozno.

Kako sem zaščiten med pogodbo in prenosom lastništva?

Odgovor obstaja v obeh državah, odgovora pa sta si v sorodu, nista dvojčka.

V Nemčiji je orodje Auflassungsvormerkung: predznamba prednostnega vrstnega reda, vpisana v korist kupca, ki varuje položaj, pridobljen s pogodbo Kaufvertrag, do dokončanja prenosa.

V Italiji je enakovreden korak vpis predpogodbe (trascrizione del preliminare), torej vpis predpogodbe v javno zemljiško knjigo. Predpogodba je sama po sebi dogovor med dvema osebama. Ko je vpisana, postane vidna tretjim in zavaruje kupčev položaj v obdobju pred podpisom notarskega zapisa.

Dve opombi, obe dolgočasni in obe koristni.

Prva: v Italiji je ta zaščita vezana na vmesni dokument, ne na končnega. Še en razlog, da si predpogodba zasluži več pozornosti, kot bi jo nakazovalo njeno neformalno ime.

Druga: vpis je korak, ki ga mora nekdo dejansko opraviti. Ni samodejna posledica podpisa.

Ali se davek na prenos razlikuje glede na to, v katerem delu Italije kupim?

Ne. In to je ena redkih točk, pri katerih je Italija preprostejši od obeh sistemov.

V Nemčiji davek Grunderwerbsteuer določi vsaka zvezna dežela (Land). Ista hiša, prestavljena čez deželno mejo, je obdavčena po drugačni stopnji. Nemški kupci so vajeni preverjati stopnjo v deželi, kjer kupujejo, ker je spremenljivka.

V Italiji je ustrezni davek davek na registracijo (imposta di registro) in posebnost ni geografska: gre za davčno osnovo. Pri nakupu stanovanjskih nepremičnin se lahko davek izračuna od vrednosti, izpeljane iz katastrskih podatkov nepremičnine – katastrske osnove (base catastale) –, namesto od zneska, ki je v pogodbi naveden kot cena.

Posledica: vprašanji, ki si ju nemški kupec nagonsko zastavi – kakšna je stopnja tukaj in kolikšen je obdavčljivi znesek –, zamenjata pomembnost. Prav pri obdavčljivem znesku italijanski sistem naredi nekaj nevajenega.

Kdo plača nepremičninskega posrednika in ali velja nemško pravilo?

Ne velja. Nemška delitev je zakonsko pravilo, zakonska pravila pa ne potujejo.

V Nemčiji se posredniška provizija pri prodaji stanovanjskih nepremičnin po zakonu deli 50/50 med strankama. Kupci prihajajo s tem trdno zasidranim pričakovanjem in pričakovanje je pravilno – doma.

V Italiji je posrednik nepremičninski posrednik (mediatore), reguliran poklic, in zakonske formule, enakovredne delitvi 50/50, ni. Plačila se dogovorijo. Zato je edini pošten odgovor na vprašanje, da vsaka agencija navede svoje pogoje.

Primerjava na eni strani

Kaj gre nemškim kupcem v praksi narobe?

Nič dramatičnega. Običajno ena od treh majhnih napačnih razlag.

Prva: obravnavati predpogodbo kot formalnost, ker ni notarska. V Italiji je to dokument, ki nosi zavezo in, ko je vpisan, tudi zaščito.

Druga: čakati, da bo notar razložil posel. Notar razloži akt. Posel je bil zapisan prej.

Tretja: v celoti prenesti pravilo od doma – delitev provizije 50/50 ali predstavo, da je obdavčljivi znesek cena. Obe držita v Nemčiji. Nobena ni splošno načelo evropskega nepremičninskega prava.

Italijansko zaporedje je daljše, bolj zgovorno in, če smo pošteni, ni slabše. Zahteva le, da ste pozorni v drugem trenutku od tistega, za katerega ste izurjeni.

---

Informativna vsebina, ne pravno, davčno ali finančno svetovanje.