Koliko v resnici stane nakup nepremičnine v Italiji

Cena v oglasu ni tista, ki jo plačate. Nanjo se naložijo davki, notar, skoraj vedno agencija, nato pa še davki, ki prihajajo vsako leto. Kdor kupuje iz tujine, običajno dobro pozna sistem svoje države in pričakuje, da mu bo italijanski podoben: deloma to drži, deloma ne, razlike pa se skrivajo prav v podrobnostih.

Vsa pravila v nadaljevanju smo julija 2026 preverili v uradnih virih (italijanska davčna uprava Agenzia delle Entrate, vodniki notarske zbornice Notariato, zakonska besedila). Zneski za notarja in agencijo pa so tržni velikostni redi, ker so tarife proste. To ni davčno ne pravno svetovanje: zadnjo besedo imata notar in davčni svetovalec (commercialista).

Vprašanje, ki odloči skoraj vse: kdo prodaja?

Prvo razpotje ni »prvo ali drugo stanovanje«, temveč od koga kupujete.

Od fizične osebe – ali od podjetja, kadar je prodaja oproščena DDV, kar je po petih letih od dokončanja gradnje običajen primer – plačate davek na registracijo (imposta di registro):

• 2 % z olajšavami za prvo stanovanje (agevolazioni prima casa);
• 9 % brez njih;
• v obeh primerih najmanj 1.000 €;
• poleg tega hipotekarni in katastrski davek (imposta ipotecaria e catastale) v fiksnem znesku po 50 €.

Od podjetja z DDV (IVA) – običajno od gradbenika, ki prodaja v petih letih od dokončanja gradnje, ali pozneje, če se odloči obračunati DDV – plačate DDV na ceno:

• 4 % za prvo stanovanje;
• 10 % za druga stanovanja;
• 22 % za luksuzne katastrske kategorije (categorie catastali di lusso: A/1, A/8, A/9);
• poleg tega davek na registracijo, hipotekarni in katastrski davek v fiksnem znesku po 200 €.

Prezzo-valore: osnova, ki ni cena

Tu se skriva presenečenje, ki kupca najpogosteje razveseli. Pri prodajah, za katere se plača davek na registracijo, lahko kupec, če je fizična oseba, notarja prosi, naj se davek ne obračuna od cene, temveč od katastrske vrednosti. Gre za t. i. prezzo-valore (»cena-vrednost«).

Katastrska vrednost se izračuna iz katastrskega donosa (rendita catastale):

• donos × 1,05 × 110 za prvo stanovanje;
• donos × 1,05 × 120 za druga stanovanja.

Primer iz vodnika Agenzia delle Entrate: pri donosu 900 € je osnova 113.400 €, davek po stopnji 9 % pa znaša 10.206 €; za prvo stanovanje je osnova 103.950 €, davek po stopnji 2 % pa 2.079 €. V večini primerov je katastrska vrednost precej nižja od tržne cene.

Tri pojasnila, ki jih mnoga besedila navajajo napačno:

1. Fizična oseba mora biti kupec, ne prodajalec: prezzo-valore velja tudi pri nakupu od družbe, če se prodaja obdavči z davkom na registracijo in ne z DDV.
2. Velja tudi za nerezidente: predpis ne postavlja pogojev glede prebivališča ali državljanstva.
3. Zahtevati ga je treba v pogodbi. V notarskem zapisu kupoprodajne pogodbe (rogito) je treba vseeno navesti dejansko ceno: njeno prikrivanje povzroči izgubo ugodnosti in sankcije.

Pri prodaji z DDV pa se prezzo-valore nikoli ne uporablja: osnova je cena.

Prvo stanovanje tudi za tiste, ki živijo v tujini?

Da, to je mogoče. Ne potrebujete ne italijanskega državljanstva ne predhodnega prebivališča. Običajna pot je, da se v pogodbi zavežete, da boste v 18 mesecih prenesli prebivališče v občino, v kateri je nepremičnina. Drugi pogoji ostajajo: stanovanje ne sme biti v luksuzni kategoriji, v isti občini pa ne smete imeti drugih pravic na stanovanjih.

Pozor na spremenjeno pravilo: nekdanja prednostna pot za Italijane, vpisane v register AIRE (register Italijanov s prebivališčem v tujini), od junija 2023 ne obstaja več. Danes ima tisti, ki se je zaradi dela preselil v tujino, je v Italiji živel ali delal vsaj pet let in kupuje v občini rojstva ali prejšnjega prebivališča oziroma dejavnosti, stopnjo 2 % brez obveznosti prenosa prebivališča.

Notar in agencija

Notar. Tarife so liberalizirane in se dogovorijo. Kot velikostni red se samo honorar giblje okoli 0,4–0,7 % vrednosti, pri čemer se odstotek z višjo ceno znižuje, plus DDV. Davki, vpisi in izpiski (visure) se dodajo na račun. Zahtevajte pisni predračun. Kdor izbere prezzo-valore, ima po zakonu za 30 % nižji honorar.

Agencija. V Italiji je posrednik nepristranski, provizijo pa dolgujeta obe strani, tudi kupec. V stanovanjski praksi znaša med 2 in 4 % + DDV za vsako stran, brez zakonskih zgornjih mej. Dobro je vedeti dvoje: pravica do provizije nastane ob sklenitvi posla, praviloma že s sprejeto ponudbo za nakup ali s predpogodbo, ne ob podpisu pri notarju; znesek in način plačila pa je treba vnaprej pisno dogovoriti.

Pred podpisom pri notarju: predpogodba

Predpogodbo (preliminare oziroma compromesso) je treba registrirati v 30 dneh: 200 € fiksnega davka, kolkovina (bollo) in 0,5 % od are (caparra confirmatoria) in predplačil. Ta znesek ni izgubljen: odšteje se od davka, ki ga plačate ob podpisu notarskega zapisa. Mnoga besedila še vedno navajajo 3 % od predplačil: od leta 2025 to ne velja več.

Za aro zakon ne določa ne najnižjega ne najvišjega zneska; v praksi znaša med 5 in 20 % cene, najpogosteje okoli 10 %.

Pozneje: vsakoletni davki

V Furlaniji - Julijski krajini davka IMU (občinski davek na nepremičnine) ni: od leta 2023 ga nadomešča ILIA (imposta locale immobiliare autonoma, deželni lokalni davek na nepremičnine). Glavno prebivališče (abitazione principale) je oproščeno (razen luksuznih kategorij). Toda za kupca, ki ostane rezident v tujini, nepremičnina nikoli ni glavno prebivališče: davek plača kot za drugo stanovanje. V Trstu je leta 2026 redna stopnja 1,06 %, ki se zniža na 0,70 % za »prvo drugo stanovanje« v deželi, le če oddate sporočilo do 30. junija naslednjega leta. To ni samodejno: prav to se najpogosteje spregleda.

Zakaj smo izdelali kalkulator, ki ne ugiba

Za kupce smo izdelali orodje, ki oceni te postavke. Dve projektni odločitvi, ki veljata tudi kot nasvet bralcem:

• izračun je determinističen. Tudi tam, kjer za odgovore na vprašanja uporabljamo pomočnika z umetno inteligenco, davke izračuna funkcija z zapisanimi pravili in navedenimi viri, nikoli jezikovni model po spominu;
• kjer podatka ni, prikaže razpon in pojasni zakaj. Brez dejanskega katastrskega donosa natančnega davka ni mogoče poznati: orodje predpostavi katastrsko vrednost med 40 in 60 % cene, to jasno navede in prosi za katastrski donos, da zoži rezultat.

Natančna, a izmišljena številka naredi več škode kot pošten razpon.

Viri: Agenzia delle Entrate, informativni list o olajšavah za prvo stanovanje (posodobljen maja 2026) in vodnik »L'acquisto della casa« (junij 2024); okrožnica AdE 3/E/2024; resolucija AdE 149/E/2008; zakon L. 266/2005, 1. člen, 497. odstavek; zakonska uredba D.Lgs. 139/2024; deželni zakon LR FVG 17/2022; Občina Trst, stopnje ILIA 2026. Preverjanje dejstev: julij 2026. To ni davčno ali pravno svetovanje.