3D-sprehodi in videoposnetki: kaj je mogoče preveriti pri nakupu na daljavo

Vse več kupcev nepremičnin v Trstu prihaja iz druge države. Prvi »pravi« ogled pogosto opravijo, ko je izbira že skoraj sprejeta, vse izločanje pa poteka pred zaslonom. To je zdrava sprememba: prihranite si nepotrebna potovanja in na ogled pridete z boljšimi vprašanji. A deluje le, če veste, kaj zaslon lahko dokaže in česa ne.

Ta članek povzema, kar smo se naučili ob izdelavi in objavljanju 3D-sprehodov, videoposnetkov in izračunanih podatkov na predstavitvah nepremičnin – vključno s točkami, kjer smo ugotovili, da lahko zavajajo tudi naša lastna orodja.

3D-sprehod: geometrija ne laže, datum pa

Sprehod Matterport nastane s skeniranjem: kamera s senzorjem globine posname hišo prostor za prostorom, rezultat pa je model, po katerem se lahko premikate, s pogledom »hiše za punčke« od zunaj in s tlorisom.

Kaj dobro dokaže.

• Razporeditev prostorov: kako pridete iz enega prostora v drugega, kje so okna, kako globok je hodnik. To je informacija, ki jo fotografije po svoji naravi skrivajo.
• Razmerja: je dnevna soba, ki je na širokokotnih fotografijah »prostorna«, takšna tudi v sprehodu? Pogosto ne.
• Izmerjeno površino: model vsebuje meritev neto tlorisne površine. Splača se jo primerjati s površino, navedeno v oglasu: kadar se močno razlikujeta, je treba nekaj razjasniti, preden greste naprej.

Česa ne dokaže.

• Današnjega stanja. Sprehod je tridimenzionalna fotografija dneva, ko je bil posnet. Naleteli smo na sprehode izpred nekaj let, ki so prikazovali pohištvo, ki ga ni več. Zato je prvo vprašanje, ki ga je treba postaviti, mesec skeniranja: kdor gleda, mora vedeti, iz katerega časa je hiša, ki jo vidi.
• Da je sprehod res po tej hiši. Zveni absurdno, a se zgodi: v arhivu modelov imata lahko dva različna prostora enako ime, na primer dve stanovanji na isti ulici, skenirani v različnih letih. Naučili smo se, da ju usklajujemo po hišni številki in primerjavi slik, nikoli po imenu.
• Da sprehod še obstaja. Precejšen del povezav do sprehodov, ki smo jih našli v svojih arhivih, je kazal na arhivirane ali izbrisane modele. Mrtva povezava na predstavitvi nepremičnine, ki je naprodaj, je slabša kot nobenega sprehoda: daje vtis, da nekdo nekaj skriva.

Praktična podrobnost: gumb »celozaslonski način« pri mnogih vdelanih sprehodih ni zanesljiv niti ga ni lahko najti, zlasti na telefonu. Dodali smo svojega, in kjer brskalnik celozaslonskega načina ne dovoli (to se zgodi na iPhonu), se sprehod odpre v novem zavihku. Zdi se malenkost; za nekoga, ki si hišo ogleduje na telefonu tisoče kilometrov stran, je to razlika med tem, da jo razišče, in tem, da obupa.

Videoposnetek: pripoved z omejitvami

Videoposnetek služi nečemu drugemu: pokaže ritem hiše, svetlobo med premikanjem, zvok tal, razgled skozi okno, ki ga nobena fotografija ne ujame. Je pa tudi format, v katerem je najlaže, nehote, izbrati najboljši kader in zamolčati preostalo.

Kupcem na daljavo svetujemo, naj poleg zmontiranega videa zaprosijo za videoklic v živo: prosite, naj odprejo okno, posnamejo strop v kopalnici, stopijo na stopniščni hodnik, naj se sliši ulica. Videa v živo ni mogoče zmontirati.

»Živa dejstva«: sonce, morje, koraki

Na predstavitve nepremičnin smo dodali pas podatkov, izračunanih na podlagi dejanskih koordinat nepremičnine. Pravilo, ki smo si ga postavili, je strogo: dejstvo se prikaže le, če ga podatki podpirajo. Bolje dve resnični dejstvi kot štiri prisiljena; če nič ne zdrži, pasu ni.

• Sonce. Današnji sončni lok nad to lokacijo – sončni vzhod, zahod, zlata ura –, izračunan v brskalniku s standardnimi astronomskimi formulami, vedno po tržaškem času, tudi za bralca v New Yorku. Prikažemo tudi razliko med najdaljšim in najkrajšim dnem v letu.
• Morje. Zračna razdalja do obale, izmerjena na obalni črti, pridobljeni iz OpenStreetMap. Črta je poenostavljena s toleranco nekaj deset metrov, zato zaokrožujemo na deset metrov: ne pretvarjamo se, da je podatek natančnejši, kot je. Nad kilometrom in pol se podatek ne prikaže.
• Koraki. Minute hoje do referenčne točke območja: zračna razdalja, pomnožena z 1,3 (klasični faktor, ki upošteva dejanske ulice), pri hitrosti 4,8 km/h, zaokroženo navzgor. Bolje obljubiti minuto več kot minuto manj. Nad 25 minutami to ni več sprehod, zato tega ne zapišemo.

Česa ti podatki ne povedo. Sončni lok je izračunan glede na geometrijski horizont: ne ve, ali je pred okni šestnadstropna stavba ali hrib, ki decembra pogoltne popoldne. Minute hoje ne vedo, da so v Trstu številne ulice strme in da 800 metrov po ravnem ni enako 800 metrom po stopnicah. To so poštene ocene, kot take tudi označene, z virom, navedenim spodaj. Ne nadomeščajo ogleda na kraju samem.

Kaj je treba videti na lastne oči

Po vsem tem je seznam stvari, ki jih zaslon ne prenese, krajši, a ne prazen:

• hrup: promet, sosedje, lokal v pritličju, zvonovi;
• vonjave in vlaga: plesen, odtoki, kleti;
• prava svetloba ob različnih urah, z dejanskimi ovirami;
• veter: v Trstu burja ni folklorna podrobnost in nekatere lege jo občutijo bolj kot druge;
• skupni deli: stanje stopnišča, strehe, fasade, ki veliko povedo o prihodnjih stroških;
• soseska ob desetih zvečer, ne le opoldne.

Potem je tu še tisto, česar noben ogled ne reši sam: urbanistična in katastrska skladnost, omejitve, hipoteke. To je področje notarja in strokovnjakov, ne virtualnih sprehodov.

Povzetek

Zaslon je odličen za izločanje: premajhne hiše, razporeditve, ki ne delujejo, napačne lege. Veliko manj zanesljiv je za potrjevanje. Pravilno ga uporabljate tako, da na ogled pridete z ožjim izborom in seznamom natančnih vprašanj – in vedno vprašate, iz katerega časa je sprehod, ki ga gledate.