Nakup nepremičnine v Italiji iz Avstrije: zemljiška knjiga že govori vaš jezik

Če kupujete z Dunaja ali iz Gradca, vas bo presenetilo dejstvo, ki v Trstu preseneti vsakega avstrijskega kupca: zemljiška knjiga deluje natanko tako kot vaša. Trst, Gorica, Trident (Trento) in Bocen (Bolzano) habsburškega Grundbucha nikoli niso opustili – italijanska zakonodaja ga imenuje tabularni sistem (sistema tavolare, R.D. 499/1929). Tako kot pri vas lastninsko pravico prenese vpis v zemljiško knjigo, nad vsakim vpisom pa bdi sodnik. Drugod v Italiji je vpis (trascrizione) deklaratoren, tu je konstitutiven.

Kdo kaj opravi: Treuhänder proti notarju

V Avstriji posel praviloma izpelje Treuhänder – odvetnik ali notar, ki kupnino hrani na skrbniškem (fiduciarnem) računu, dokler vpis v zemljiško knjigo ni zagotovljen. V Italiji je notar nosilec javne funkcije: sestavi en sam akt, notarski zapis kupoprodajne pogodbe (rogito), sam preveri istovetnost strank in izvor lastninske pravice, plačilo pa se praviloma opravi hkrati s podpisom akta, z bančnimi čeki (assegni circolari) ali nepreklicnim nakazilom. Skrbniški račun ni standard: varnost zagotavljajo notarjeve preverbe, v tabularnih pokrajinah pa še vpis pod nadzorom sodnika. Pot do podpisa pri notarju ima svoj ritem: pisna ponudba za nakup, predpogodba (compromesso), praviloma z aro v višini 10–20 %, nato akt. Celotno zaporedje korakov podrobno opisujemo v našem vodniku za kupce iz Nemčije.

Provizija: ImmMV tu ne obstaja

Avstrija provizijo omejuje z uredbo (približno 3 % + DDV na stranko, ImmMV). V Italiji zakonske zgornje meje ni: provizija je stvar dogovora, v praksi znaša 3–4 % + DDV (IVA) na strani kupca.

Davek ob nakupu: pogosto nižji, kot ste se bali

Avstrijski Grunderwerbsteuer znaša 3,5 % kupnine. V Italiji se pri rabljeni nepremičnini, kupljeni od zasebnika, 9-odstotni davek na registracijo (imposta di registro) obračuna od katastrske vrednosti, ne od kupnine (pravilo »prezzo-valore«), katastrske vrednosti pa so v Trstu praviloma precej pod tržnimi. Dejanska obremenitev je zato pogosto nižja od avstrijskih 3,5 %. Pri novogradnji pa se od kupnine plača DDV. Na vsaki naši strani nepremičnine je prikazan okvirni znesek za konkretno hišo; pri prestižnih kategorijah (A/1, A/8, A/9) prikazujemo redni režim, ker olajšave za prvo nepremičnino (prima casa) tam ne veljajo.

Lastništvo iz tujine

Med Italijo in Avstrijo velja konvencija o izogibanju dvojnemu obdavčevanju. Druga nepremičnina v Italiji pomeni italijanski davek na premoženje (v Trstu IMU/ILIA, občinski davek na nepremičnine) in poleg tega obveznosti poročanja doma: tu se davčni svetovalec resnično splača, in lahko vam predstavimo našega. Vse drugo je logistika, in ta je prijazna: Trst je približno tri ure vožnje z avtom oddaljen od Gradca, pet od Dunaja in devetdeset minut od ljubljanskega letališča. Ogledi, pogajanja in podpis pri notarju lahko potekajo v nemščini – za kupce, ki pridejo od daleč, pa več ogledov združimo v isti dan.

Viri

• ImmMV (Immobilienmaklerverordnung, BGBl. 297/1996) – zgornja meja provizije v Avstriji ~3 % + USt na stranko; GrEStG 1987 – avstrijski Grunderwerbsteuer 3,5 %; DPR 131/1986 + L. 266/2005 (prezzo-valore) – italijanski davek na registracijo na katastrski osnovi; RD 499/1929 – tabularni sistem v nekdanjih avstrijskih pokrajinah (Trst, Gorica, Trident, Bocen); konvencija med Italijo in Avstrijo o izogibanju dvojnemu obdavčevanju (1981).