Oddaja brez skrbi: kako nepremičnino pripraviti pred objavo oglasa

Veliko nepremičnin se ne oddaja slabo zato, ker bi bile napačne. Oddajajo se slabo ali ostajajo prazne, ker jim manjka tisti majhen začetni korak, ki jih zares pripravi: temeljito čiščenje, nekaj popravil, urejeni dokumenti, korektna predstavitev. Interno temu delu pravimo »Ready-to-Rent«: to ni prenova, temveč razdalja med prosto nepremičnino in nepremičnino, ki jo je mogoče oddati.

In ta razdalja je, kot smo ugotovili s štetjem, večja, kot smo mislili.

Prosto še ne pomeni primerno za oddajo

Pred nekaj meseci smo eno za drugo preverili proste nepremičnine, ki bi jih lahko ponudili nekomu, ki išče najem. Na papirju jih je bilo kar nekaj. Zares primernih za ponudbo precej manj. Druge so odpadle iz razlogov, ki jih noben pogled v našem sistemu za upravljanje ni prikazal skupaj: potekle energetske izkaznice (attestato di prestazione energetica, APE); izkaznice, katerih datuma izteka veljavnosti nismo poznali; nepremičnine, katerih razpoložljivost ni bila zanesljiva.

Ko smo preverjanje ponovili na celotnem portfelju, je bila slika enaka: precejšen delež nepremičnin v arhivu ni imel nobenega datuma izteka veljavnosti izkaznice. Ne »potekla«: tega ne vemo, kar je še slabše.

Nauk, ki smo ga potegnili iz tega: portfelj nepremičnin, primernih za oddajo, je manjši od portfelja prostih nepremičnin, razliko pa sestavljajo dokumenti. Od takrat so roki veljavnosti dokumentov podatek prvega reda, s samodejnim opozorilom, preden potečejo – ne potem.

Dokumenti, ki jih potrebujete pred objavo

Natančen seznam je odvisen od nepremičnine in pogodbe, za zakonske obveznosti v posameznem primeru pa potrebujete strokovnjaka: to ni pravno svetovanje. V naši praksi pa pred objavo pripravimo naslednje dokumente:

• energetsko izkaznico (APE), ki je veljavna. Za nas je potekla izkaznica ovira: brez nje ne objavimo oglasa in ne sklenemo pogodbe. Pri pogodbah z dogovorjeno najemnino (canone concordato) lahko energetski razred poleg tega vpliva na dovoljeno višino najemnine;
• izpisek (visura) in katastrski tloris (planimetria catastale), ki morata dejansko opisovati enoto, ki se oddaja. Zgodilo se nam je, da sta bili v naših arhivih z istim katastrskim zapisom povezani dve različni stanovanji: kdor je izračunaval najemnino za eno, je izhajal iz površine drugega;
• dokumentacijo o napeljavah, kadar obstaja: kdor se vseli, mora vedeti, kako delujeta kotel in električna omarica, lastnik pa mora vedeti, kaj ima;
• veljavne dokumente lastnika.

Tehnična podrobnost, ki naj bo opozorilo. Ko smo poskušali energetske izkaznice v PDF samodejno brati, smo ugotovili, da dejanskega energetskega razreda pogosto ni v besedilu dokumenta: narisan je v grafičnem okvirju. Orodje za izločanje besedila pa najde razred iz primerjalnega okvirja, ki je na vsaki izkaznici in se ne nanaša na nepremičnino. Rezultat: napačni, a verjetni energetski razredi in nobena javljena napaka. Danes razred beremo s slike strani. Nauk velja tudi za tiste, ki se dela lotijo sami: razred se bere v okvirju razreda, nikjer drugje.

Nepremičnina: preprosta priprava, čistoča, delovanje

Pripravljalna dela, ki jih predlagamo, so namenoma preprosta:

• beljenje ali nujni popravki;
• temeljito začetno čiščenje;
• manjša popravila: kljuka, pipa, ki kaplja, roleta;
• nove ključavnice, ki so ob vsaki menjavi najemnika izraz spoštovanja;
• osnovna razsvetljava, kjer manjka;
• manjkajoči kosi, zaradi katerih je nepremičnina bivalna od prvega dne.

Kaj sem ne spada: celotne kopalnice ali kuhinje, napeljave, konstrukcijska dela, legalizacije (sanatorie). Če nepremičnina potrebuje kaj takega, je presoja drugačna, mešanje s pripravo na oddajo pa prinaša le zmedo.

Oprema in fotografije: jasen izdelek

Dober najem se začne z jasnim izdelkom. Pri časovno omejenih najemih – za tiste, ki pridejo zaradi dela, raziskav ali prehodnega obdobja – oprema ni okras: je razlog, da se lahko ta oseba vseli s kovčkom. Štejejo prava postelja, uporabna pisalna miza, opremljena kuhinja, prostor za shranjevanje stvari in internetna povezava, ki deluje.

Fotografije morajo biti najprej korektne, šele nato lepe: resnična svetloba, prepoznavni prostori, nobene skrite sobe. Fotografija, ki obljublja preveč, prinese nepotrebne oglede in razočaranja, zaradi katerih se izgubi več časa kot s skromno fotografijo.

Kadar za izboljšanje slike uporabimo orodja umetne inteligence, velja pravilo, da nepremičnina ostane ista: popravi se svetloba, oken pa se ne dodaja. In če je slika vizualizacija, se to pove.

Popis inventarja: dolgočasen del, ki prepreči spore

Ob vselitvi se naredi popis inventarja: kaj je v nepremičnini in v kakšnem stanju, z datiranimi fotografijami. To je najmanj privlačen del dela in hkrati tisti, ki ob koncu pogodbe prepreči večino razprav o varščini. Dobro narejen popis ščiti oba: lastnika pred škodo, ki je nihče ne prizna, najemnika pa pred očitkom o napaki, ki je obstajala že prej.

Zakaj vse to skrajša čas, ko nepremičnina stoji prazna

Pripravljeno nepremičnino je mogoče prej objaviti, bolje fotografirati, ogledi prinesejo manj presenečenj, pogodba pa se sklene, ne da bi se bilo treba ustaviti in poiskati manjkajoči dokument. Vsak teden, pridobljen na začetku, je teden najemnine več, a prava prednost je drugje: najem se dobro začne. Najemnik, ki se vseli v čisto, delujočo in dokumentirano nepremičnino, z njo običajno tudi tako ravna.

Naše delo je navsezadnje zmanjševanje trenja: med nepremičnino in tistim, ki jo išče, med lastnikom in papirji, med začetkom in koncem pogodbe.