Quanto costa davvero comprare casa in Italia

Il prezzo scritto nell'annuncio non è quello che si paga. Sopra ci sono le imposte, il notaio, quasi sempre l'agenzia, e poi le tasse che arrivano ogni anno. Chi compra dall'estero di solito conosce bene il sistema del proprio Paese e si aspetta che quello italiano gli somigli: in parte è vero, in parte no, e le differenze stanno proprio nei dettagli.

Tutte le regole che seguono sono state verificate su fonti ufficiali (Agenzia delle Entrate, guide del Notariato, testi di legge) nel luglio 2026. Le cifre su notaio e agenzia, invece, sono ordini di grandezza di mercato, perché le tariffe sono libere. Non è consulenza fiscale né legale: l'ultima parola spetta al notaio e al commercialista.

La domanda che decide quasi tutto: chi vende?

La prima biforcazione non è «prima o seconda casa», ma da chi si compra.

Da un privato — o da un'impresa quando la vendita è esente IVA, che oltre i cinque anni dalla fine dei lavori è il caso normale — si paga l'imposta di registro:

• 2% con le agevolazioni prima casa;
• 9% senza;
• in entrambi i casi con un minimo di 1.000 €;
• più imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 € ciascuna.

Da un'impresa con IVA — tipicamente il costruttore che vende entro cinque anni dalla fine dei lavori, o oltre se sceglie di applicare l'IVA — si paga l'IVA sul prezzo:

• 4% prima casa;
• 10% altre abitazioni;
• 22% per le categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9);
• più registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 € ciascuna.

Il prezzo-valore: la base che non è il prezzo

Qui sta la sorpresa che più spesso fa piacere a chi compra. Nelle vendite a imposta di registro, se l'acquirente è una persona fisica può chiedere al notaio che l'imposta si calcoli non sul prezzo, ma sul valore catastale. È il cosiddetto prezzo-valore.

Il valore catastale si ottiene dalla rendita catastale:

• rendita × 1,05 × 110 per la prima casa;
• rendita × 1,05 × 120 per le altre abitazioni.

Un esempio tratto dalla guida dell'Agenzia delle Entrate: con una rendita di 900 €, la base è 113.400 € e l'imposta al 9% è di 10.206 €; da prima casa la base è 103.950 € e l'imposta al 2% è di 2.079 €. Nella maggior parte dei casi il valore catastale è ben sotto il prezzo di mercato.

Tre precisazioni che molti testi sbagliano:

1. Deve essere persona fisica l'acquirente, non il venditore: il prezzo-valore vale anche comprando da una società, purché la vendita sia a registro e non a IVA.
2. Vale anche per i non residenti: la norma non pone condizioni di residenza o nazionalità.
3. Va chiesto nell'atto. Nel rogito va comunque indicato il prezzo reale: occultarlo fa decadere il beneficio, con sanzioni.

Con la vendita a IVA, invece, il prezzo-valore non si applica mai: la base è il prezzo.

Prima casa anche per chi vive all'estero?

Sì, è possibile. Non serve la cittadinanza italiana né una residenza pregressa. La via ordinaria è impegnarsi nell'atto a trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi. Restano gli altri requisiti: la casa non deve essere di categoria di lusso, e non si devono avere altri diritti su abitazioni nello stesso Comune.

Attenzione a una regola cambiata: la vecchia corsia preferenziale per gli italiani iscritti all'AIRE non esiste più dal giugno 2023. Oggi chi si è trasferito all'estero per lavoro, ha vissuto o lavorato in Italia almeno cinque anni e compra nel Comune di nascita o di precedente residenza o attività, ha il 2% senza obbligo di trasferire la residenza.

Notaio e agenzia

Il notaio. Le tariffe sono liberalizzate e si concordano. Come ordine di grandezza, il solo onorario si colloca intorno allo 0,4–0,7% del valore, in percentuale decrescente al crescere del prezzo, più IVA. Imposte, trascrizioni e visure si aggiungono in parcella. Si chiede un preventivo scritto. Chi sceglie il prezzo-valore ha per legge un onorario ridotto del 30%.

L'agenzia. In Italia l'agente è un mediatore imparziale e la provvigione è dovuta da entrambe le parti, compratore compreso. La prassi residenziale sta fra il 2 e il 4% + IVA per parte, senza tetti di legge. Due cose da sapere: la provvigione matura alla conclusione dell'affare, di regola già con la proposta accettata o il preliminare, non al rogito; e importo e modalità vanno pattuiti per iscritto prima.

Prima del rogito: il preliminare

Il preliminare va registrato entro 30 giorni: 200 € di imposta fissa, il bollo, e lo 0,5% sulla caparra e sugli acconti. Quest'ultima somma non è persa: si scala dall'imposta dovuta al rogito. Molti testi citano ancora il 3% sugli acconti: dal 2025 non è più così.

La caparra non ha minimi né massimi di legge; nella prassi sta fra il 5 e il 20% del prezzo, più spesso intorno al 10%.

Dopo: le tasse di ogni anno

In Friuli Venezia Giulia l'IMU non c'è: dal 2023 è sostituita dall'ILIA. L'abitazione principale è esente (salvo le categorie di lusso). Ma per un compratore che resta residente all'estero la casa non è mai abitazione principale: paga come seconda casa. A Trieste nel 2026 l'aliquota ordinaria è l'1,06%, che scende allo 0,70% per la «prima seconda casa» in regione, solo presentando una comunicazione entro il 30 giugno dell'anno successivo. Non è automatico: è il punto che più spesso si perde.

Perché abbiamo costruito un calcolatore che non indovina

Per i compratori abbiamo costruito uno strumento che stima queste voci. Due scelte di progetto, che valgono anche come consiglio a chi legge:

• il calcolo è deterministico. Anche dove usiamo un assistente AI per rispondere alle domande, le imposte le calcola una funzione con regole scritte e fonti citate, mai il modello linguistico a memoria;
• dove il dato non c'è, mostra una forchetta e dice perché. Senza la rendita catastale reale non si può sapere l'imposta esatta: lo strumento assume un valore catastale fra il 40 e il 60% del prezzo, lo dichiara, e chiede la rendita per stringere il risultato.

Un numero preciso ma inventato fa più danni di una forchetta onesta.

Fonti: Agenzia delle Entrate, scheda agevolazioni prima casa (agg. maggio 2026) e guida «L'acquisto della casa» (giugno 2024); Circolare AdE 3/E/2024; Risoluzione AdE 149/E/2008; L. 266/2005, art. 1 c. 497; D.Lgs. 139/2024; LR FVG 17/2022; Comune di Trieste, aliquote ILIA 2026. Verifica dei fatti: luglio 2026. Non è consulenza fiscale o legale.