Tour 3D e video: cosa si può verificare comprando da lontano

Una parte crescente di chi compra casa a Trieste lo fa da un altro Paese. Spesso la prima visita «vera» avviene quando la scelta è già quasi fatta, e tutto il lavoro di scrematura si svolge su uno schermo. È un cambiamento sano: si risparmiano viaggi inutili e si arriva alla visita con domande migliori. Ma funziona solo se si sa cosa uno schermo può dimostrare e cosa no.

Questo articolo mette in fila quello che abbiamo imparato producendo e pubblicando tour 3D, video e dati calcolati sulle schede delle case — compresi i punti in cui ci siamo accorti che i nostri stessi strumenti potevano ingannare.

Il tour 3D: la geometria non mente, la data sì

Un tour Matterport si ottiene con una scansione: una fotocamera con sensore di profondità registra la casa stanza per stanza, e ne viene fuori un modello navigabile, con la vista «casa di bambola» dall'esterno e la planimetria.

Cosa dimostra bene.

• La distribuzione degli spazi: come si passa da una stanza all'altra, dove sono le finestre, quanto è profondo un corridoio. È l'informazione che le foto, per natura, nascondono.
• Le proporzioni: un soggiorno «ampio» nelle foto grandangolari lo è anche nel tour? Spesso no.
• La superficie misurata: il modello porta con sé una misura dell'area calpestabile. Vale la pena confrontarla con quella dichiarata nell'annuncio: quando le due divergono di molto, c'è qualcosa da chiarire prima di andare avanti.

Cosa non dimostra.

• Lo stato di oggi. Un tour è una fotografia tridimensionale del giorno in cui è stato scansionato. Abbiamo trovato tour di qualche anno prima che mostravano arredi non più presenti. Per questo la prima domanda da fare è il mese della scansione: chi guarda deve sapere di quando è la casa che sta vedendo.
• Che il tour sia di quella casa. Sembra assurdo, ma succede: in un archivio di modelli, due spazi diversi possono avere lo stesso nome, magari due appartamenti nella stessa via scansionati in anni diversi. Noi abbiamo imparato a riconciliarli per numero civico e confronto delle immagini, mai per nome.
• Che il tour esista ancora. Una buona parte dei link a tour che abbiamo ritrovato nei nostri archivi puntava a modelli archiviati o cancellati. Un link morto su una scheda in vendita è peggio di nessun tour: fa pensare che qualcuno abbia qualcosa da nascondere.

Un dettaglio pratico: il pulsante «schermo intero» di molti tour incorporati non è affidabile né facile da trovare, specie su telefono. Noi ne abbiamo aggiunto uno nostro, e dove il browser non permette lo schermo intero (succede su iPhone) il tour si apre in una nuova scheda. Sembra poco; per chi guarda una casa dal telefono, a migliaia di chilometri, è la differenza fra esplorarla e rinunciare.

Il video: il racconto, con i suoi limiti

Il video serve a un'altra cosa: dà il ritmo di una casa, la luce mentre ci si muove, il suono di un pavimento, la vista dalla finestra che nessuna foto rende. È anche il formato in cui è più facile, involontariamente, scegliere l'inquadratura migliore e tacere il resto.

Il consiglio che diamo a chi compra da lontano è chiedere, oltre al video montato, una videochiamata in diretta: si chiede di aprire una finestra, di inquadrare il soffitto del bagno, di uscire sul pianerottolo, di far sentire la strada. Un video in diretta non si monta.

I «fatti vivi»: sole, mare, passi

Sulle schede delle case abbiamo aggiunto una banda di dati calcolati sulle coordinate reali dell'immobile. La regola che ci siamo dati è dura: un fatto compare solo se i dati lo sostengono. Meglio due fatti veri che quattro forzati; se non regge niente, la banda non c'è.

• Il sole. L'arco del sole di oggi su quella posizione — alba, tramonto, ora d'oro — calcolato nel browser con le formule astronomiche standard, sempre nell'ora di Trieste anche per chi legge da New York. Mostriamo anche la differenza fra il giorno più lungo e il più corto dell'anno.
• Il mare. La distanza in linea d'aria dalla costa, misurata su una linea di costa ricavata da OpenStreetMap. La linea è semplificata con una tolleranza di qualche decina di metri, quindi arrotondiamo alla decina: non fingiamo una precisione che il dato non ha. Sopra un chilometro e mezzo, il dato non compare.
• I passi. I minuti a piedi fino al luogo di riferimento della zona: distanza in linea d'aria moltiplicata per 1,3 (il fattore classico per tenere conto delle strade vere), a 4,8 km/h, arrotondata per eccesso. Meglio promettere un minuto in più che uno in meno. Sopra i 25 minuti non è una passeggiata, e non lo scriviamo.

Cosa questi dati non dicono. L'arco del sole è calcolato sull'orizzonte geometrico: non sa se davanti alle finestre c'è un palazzo di sei piani o una collina che a dicembre si mangia il pomeriggio. I minuti a piedi non sanno che a Trieste molte strade sono in salita, e che 800 metri in piano non sono 800 metri di scalinata. Sono stime oneste, dichiarate come tali, con la fonte scritta sotto. Non sostituiscono un sopralluogo.

Cosa resta da vedere di persona

Dopo tutto questo, la lista di ciò che uno schermo non trasmette è più corta, ma non vuota:

• i rumori: traffico, vicini, un locale sotto casa, le campane;
• gli odori e l'umidità: muffa, scarichi, cantine;
• la luce vera nelle diverse ore, con gli ostacoli reali;
• il vento: a Trieste la Bora non è un dettaglio folkloristico, e certe esposizioni la sentono più di altre;
• le parti comuni: lo stato delle scale, del tetto, della facciata, che dicono molto sulle spese future;
• il quartiere alle dieci di sera, non solo a mezzogiorno.

E poi c'è quello che nessuna visita risolve da sola: la conformità urbanistica e catastale, i vincoli, le ipoteche. Quella è materia del notaio e dei tecnici, non dei tour.

La sintesi

Uno schermo è eccellente per escludere: case troppo piccole, distribuzioni che non funzionano, posizioni sbagliate. È molto meno affidabile per confermare. Il modo giusto di usarlo è arrivare alla visita con una rosa corta e una lista di domande precise — e chiedere sempre di quando è il tour che si sta guardando.