Canone concordato a Trieste: come si calcola davvero

Il canone concordato ha fama di essere complicato. In realtà il meccanismo è lineare: complicate sono le definizioni, e i punti in cui il testo lascia margine di interpretazione. Noi lo abbiamo imparato nel modo più istruttivo, cioè scrivendo un calcolatore e scoprendo che per mesi sbagliava.

Questo articolo spiega come si arriva al canone massimo (e minimo) di un contratto concordato a Trieste. Descriviamo il meccanismo, che è stabile; i valori — gli euro al metro quadro e le percentuali — dipendono dalla versione dell'accordo territoriale in vigore per quel contratto, e gli accordi si rinnovano. Alcuni contratti già in corso restano legati all'accordo con cui sono nati. Prima di firmare si controlla il testo depositato presso il Comune. Non è consulenza legale o fiscale.

Perché il conto conta

Nel concordato il canone deve stare dentro una forchetta. Se sta dentro, il proprietario persona fisica ha diritto alla cedolare secca al 10% e alle riduzioni sulle imposte locali; per i contratti non assistiti dalle associazioni serve un'attestazione di rispondenza. Se il canone esce sopra il massimo, si rischiano proprio quelle agevolazioni e la validità della clausola sul canone.

Da qui la regola che ci siamo dati: sotto il massimo non si perde mai niente, sopra sì. Ogni volta che il testo è ambiguo, scegliamo la lettura che porta al canone più basso.

Passo 1: la zona

Il territorio comunale è diviso in zone omogenee, individuate su una cartografia allegata all'accordo: grosso modo dal centro e dalle aree di pregio verso le periferie e l'altipiano. La zona si determina dall'indirizzo, non dalla percezione: due vie vicine possono cadere in zone diverse.

Passo 2: la subfascia

Dentro ogni zona ci sono più subfasce, e qui entrano gli elementi oggettivi dell'alloggio, raggruppati per tipo. Il principio è questo:

• se manca anche uno solo degli elementi essenziali, l'alloggio scende nella subfascia più bassa;
• con tutti gli essenziali e un certo numero di elementi «di qualità», sale alla subfascia intermedia;
• con tutti gli essenziali e un numero sufficiente di elementi di livello superiore, raggiunge la più alta.

Ci sono poi regole sulle categorie catastali: alcune categorie sono escluse dalla subfascia più alta, altre vi entrano solo a certe condizioni (per esempio una ristrutturazione recente). È il passaggio in cui si sbaglia di più, perché richiede di guardare la casa, non la planimetria.

Ogni combinazione zona/subfascia ha un valore minimo e un valore massimo in euro al metro quadro all'anno. Il canone dovrà stare fra i due.

Passo 3: la superficie convenzionale

Non si moltiplica per i metri dell'annuncio. Si usa la superficie convenzionale:

• la superficie calpestabile dell'alloggio, contata per intero;
• gli alloggi piccoli possono avere un incremento della superficie, entro un tetto;
• gli accessori — balconi, terrazze, cantine, box, posti auto, giardini — entrano con coefficienti ridotti, e per box e posti auto il coefficiente cambia a seconda della zona.

Un dettaglio che sembra burocratico e non lo è: come si classifica un accessorio. In un caso che abbiamo ricontrollato, lo stesso spazio di parcheggio, contato come box o come posto auto coperto, faceva la differenza fra un canone dentro la forchetta e uno fuori. E il fascicolo dell'attestazione descriveva gli accessori in modo diverso dal contratto. La planimetria catastale, alla fine, è quella che decide; una classificazione ricavata «a ritroso» per far tornare il canone non è una prova.

Passo 4: maggiorazioni e riduzioni

Sulla forchetta così ottenuta si applicano le variazioni previste dall'accordo. Le voci tipiche sono:

• arredo: l'alloggio compiutamente arredato ha una maggiorazione;
• pregio: immobili vincolati o in certe categorie catastali di lusso ne hanno un'altra, cumulabile;
• transitorio: una maggiorazione «fino a» una certa soglia, pensata per favorire la mobilità;
• grandi metrature: sopra una certa superficie le parti possono ridurre il canone.

Le parole contano. Una maggiorazione «fino a» alza il tetto della forchetta, non il pavimento. Una riduzione «facoltativa» non si applica da sola. E l'accordo non dice se le maggiorazioni si sommano o si moltiplicano fra loro: noi le sommiamo, perché dà il risultato più prudente.

Un esempio con numeri inventati

Per mostrare il meccanismo senza spacciare valori per veri, usiamo numeri di fantasia.

Un alloggio di 70 m² calpestabili con 8 m² di balcone. Supponiamo che l'accordo conti i balconi al 25%: la superficie convenzionale è 70 + 2 = 72 m². Supponiamo che zona e subfascia diano una forchetta di 80–110 €/m² all'anno.

• Minimo: 72 × 80 = 5.760 € l'anno, cioè 480 € al mese.
• Massimo: 72 × 110 = 7.920 € l'anno, cioè 660 € al mese.

Se la casa è arredata e l'accordo prevede, poniamo, un +15%, il massimo sale a 759 € al mese. Il canone scelto dalle parti deve cadere dentro la forchetta finale. Tutto qui: il difficile non è la moltiplicazione, è avere i dati giusti da moltiplicare.

Gli errori che abbiamo fatto

Il nostro calcolatore è un modulo «puro»: nessun database, nessuna data, nessuna dipendenza. Lo abbiamo voluto così per poterlo usare identico nel gestionale interno e in uno strumento pubblico, in modo che i due diano lo stesso numero al centesimo.

Per mesi, però, ha avuto un difetto serio: applicava ai transitori una maggiorazione circa tre volte più alta di quella scritta nel testo dell'accordo che stavamo usando, e la sommava a quella dell'arredo. Su un transitorio arredato il massimo usciva gonfiato di una decina di punti. Mancavano anche il pregio, l'incremento per gli alloggi piccoli, la riduzione per quelli grandi e i coefficienti degli accessori per zona: chi usava lo strumento doveva ponderarli a mano.

Ce ne siamo accorti rileggendo il testo depositato riga per riga, non guardando il codice. Lo abbiamo riscritto e collaudato su contratti veri, già attestati: se il calcolatore dice che un canone attestato è fuori fascia, o sbaglia il calcolatore o c'è un problema nel fascicolo — in entrambi i casi vale la pena saperlo. Nel farlo abbiamo trovato un contratto in cui il canone superava il massimo pur avendo l'attestazione: l'attestazione si rilascia sugli elementi dichiarati, quindi non sana un errore nei dati di partenza.

Abbiamo scritto in testa al modulo ogni ambiguità del testo e la lettura scelta, con il perché. Non per pignoleria: perché fra un anno chi lo tocca deve sapere che quella riga non è una svista.

Cosa portarsi via

1. Prima la zona, poi la subfascia dagli elementi oggettivi, poi la superficie convenzionale, poi le variazioni.
2. Le parole «fino a» e «possono» non sono decorative.
3. Nel dubbio, il canone più basso: è quello che non fa perdere l'attestazione.
4. L'attestazione dice che i dati dichiarati sono coerenti, non che i dati sono giusti.

Riferimenti: L. 431/1998; D.M. 16 gennaio 2017; accordo territoriale del Comune di Trieste (testo depositato, da verificare nella versione in vigore per il singolo contratto). Testo divulgativo, non è consulenza legale o fiscale.