Transitorio, concordato o libero: quale contratto d'affitto scegliere

Quando un proprietario ci chiede «qual è il contratto migliore?», la risposta onesta è che la domanda è sbagliata. Non esiste un contratto migliore in assoluto: esiste quello coerente con una certa casa, in una certa zona, per una certa persona che ci andrà a vivere. Chi sceglie il contratto «più famoso» o quello che sulla carta rende di più, di solito se ne accorge dopo.

Qui sotto mettiamo in fila le tre formule principali dell'affitto residenziale — il 4+4 a canone libero, il 3+2 a canone concordato e il transitorio — con quello che le distingue davvero. I riferimenti normativi sono verificati su fonti ufficiali (legge 431/1998, decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, schede dell'Agenzia delle Entrate). Resta un articolo divulgativo: non è consulenza legale né fiscale, e sul singolo caso decide chi firma il contratto con un professionista accanto.

Il 4+4: canone libero, orizzonte lungo

È il contratto «classico». Il canone lo decidono le parti, senza tabelle. La durata minima è di quattro anni, con rinnovo automatico di altri quattro.

Il punto che molti proprietari sottovalutano è la prima scadenza: alla fine dei primi quattro anni il locatore può negare il rinnovo solo nei casi elencati dalla legge (per esempio uso proprio o di un familiare, vendita, ristrutturazione), con almeno sei mesi di preavviso. Alla seconda scadenza ciascuna parte può disdire o rinegoziare. L'inquilino, invece, può recedere in ogni momento per gravi motivi, sempre con sei mesi di preavviso.

Tradotto: il 4+4 è una scelta seria, non un ripiego, ma è anche la più vincolante. Se c'è anche solo l'ipotesi di riavere la casa fra tre anni, va detto prima.

Fisco. Il proprietario persona fisica può scegliere la cedolare secca al 21% oppure la tassazione IRPEF ordinaria.

Il 3+2: canone concordato, cornice regolata

Qui il canone non è libero: deve stare dentro le fasce stabilite dall'accordo territoriale del Comune, firmato dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. La durata è di tre anni, più una proroga di diritto di due.

In cambio di un canone dentro i parametri, lo Stato concede vantaggi fiscali. Nei comuni ad alta tensione abitativa — Trieste è fra questi, insieme per esempio a Muggia e Duino-Aurisina — la cedolare secca sul concordato scende al 10%. Per i contratti stipulati senza l'assistenza delle associazioni serve un'attestazione di rispondenza rilasciata da un'organizzazione firmataria dell'accordo: senza quella, le agevolazioni non arrivano.

C'è anche un effetto sulle imposte locali. In Friuli Venezia Giulia l'IMU è stata sostituita dall'ILIA, e a Trieste nel 2026 l'aliquota per le case locate a canone concordato è dello 0,65%, contro l'1,06% ordinario delle seconde case.

Una precisazione che conta: la cedolare secca è riservata alle persone fisiche. Se il proprietario è una società, il vantaggio principale del concordato sparisce e il conto va rifatto da capo: spesso il libero torna competitivo.

Come si calcola il canone massimo dentro l'accordo di Trieste lo spieghiamo in un articolo a parte, perché merita spazio.

Il transitorio: per chi ha una data di fine

Il transitorio serve a chi ha bisogno di una casa per un periodo definito: lavoro a termine, missioni, ricerca, cure mediche, un tirocinio, l'attesa di un rogito o della fine di una ristrutturazione. La legge fissa un tetto di diciotto mesi e chiede che l'esigenza transitoria sia indicata e documentata nel contratto. Se l'esigenza manca, o il contratto non rispetta le modalità previste, viene ricondotto d'ufficio a un 3+2.

Qui c'è l'equivoco più diffuso. Molti pensano che «transitorio» voglia dire «canone libero». Non è così: nei comuni sopra i diecimila abitanti il canone del transitorio segue le fasce dell'accordo territoriale. A Trieste, quindi, il transitorio vive dentro la stessa architettura del concordato. E proprio per questo, se è conforme all'accordo, può accedere alla cedolare al 10%.

Accanto al transitorio ordinario c'è il contratto per studenti universitari: da sei mesi a tre anni, solo nei comuni sede di università (o limitrofi) e solo se lo studente risiede altrove. Anche questo, se conforme all'accordo, gode della cedolare agevolata.

E gli affitti brevi?

Sotto i trenta giorni si esce dalla legge sugli affitti abitativi ed entra un altro mondo: codice identificativo nazionale obbligatorio, dotazioni di sicurezza, comunicazione degli ospiti alla Questura. Dal 2026 la cedolare sugli affitti brevi è al 21% sulla prima unità scelta dal contribuente, al 26% sulla seconda, e dalla terza il reddito si considera d'impresa. Ne parliamo perché molti proprietari ci arrivano da lì, stanchi: un incasso per notte brillante può nascondere un margine molto meno brillante, una volta tolti pulizie, cambi, commissioni e periodi vuoti.

Quadro sintetico

Come ragioniamo noi

Prima di parlare di contratto guardiamo l'immobile: dov'è, com'è tagliato, se è arredato e pronto, a che tipo di persona parla, e cosa vuole il proprietario — più netto, più stabilità, meno gestione, la possibilità di riaverlo.

Per mettere ordine in queste domande abbiamo costruito un percorso a punteggio: ogni risposta del proprietario sposta il peso verso una formula, e soprattutto porta con sé il motivo e le avvertenze. Un esempio: se il proprietario è una società, il sistema non si limita a togliere punti al concordato, ma scrive esplicitamente perché. Un punteggio senza spiegazione è un oracolo; noi volevamo un ragionamento che il proprietario possa contestare.

La lezione che ci portiamo dietro è semplice: il transitorio funziona quando è coerente, e quando è forzato crea solo attrito. Lo stesso vale per le altre due formule. Il contratto giusto è quello che sta in piedi bene nel tempo, non quello che promette il canone massimo teorico.

Fonti: L. 431/1998; D.M. 16 gennaio 2017; Agenzia delle Entrate, scheda cedolare secca (aggiornata a maggio 2026); delibera CIPE 87/2003 sui comuni ad alta tensione abitativa; Comune di Trieste, aliquote ILIA 2026. Testo divulgativo, non è consulenza legale o fiscale.