Začasna pogodba, dogovorjena ali prosta najemnina: katero najemno pogodbo izbrati

Ko nas lastnik vpraša »katera pogodba je najboljša?«, je pošten odgovor, da je vprašanje napačno zastavljeno. Najboljše pogodbe nasploh ni: obstaja tista, ki ustreza določeni nepremičnini na določenem območju in določeni osebi, ki bo v njej živela. Kdor izbere »najbolj znano« pogodbo ali tisto, ki na papirju prinese največ, to običajno spozna šele pozneje.

Spodaj po vrsti predstavljamo tri glavne oblike stanovanjskega najema – 4+4 s prosto določeno najemnino (canone libero), 3+2 z dogovorjeno najemnino (canone concordato) in začasno pogodbo (contratto transitorio) – ter tisto, po čemer se zares razlikujejo. Pravne podlage smo preverili v uradnih virih (zakon št. 431/1998, ministrski odlok z dne 16. januarja 2017, informativni listi italijanske davčne uprave – Agenzia delle Entrate). Gre za poljuden članek: ni ne pravno ne davčno svetovanje, o posameznem primeru pa odloča tisti, ki pogodbo podpiše ob pomoči strokovnjaka.

4+4: prosta najemnina, dolgo obdobje

To je »klasična« pogodba. Najemnino določita stranki sami, brez tabel. Najkrajše trajanje je štiri leta, s samodejnim podaljšanjem za nadaljnja štiri.

Točka, ki jo mnogi lastniki podcenjujejo, je prvi iztek: ob koncu prvih štirih let lahko najemodajalec podaljšanje zavrne samo v primerih, ki jih določa zakon (na primer lastna uporaba ali uporaba družinskega člana, prodaja, prenova), z vsaj šestmesečnim odpovednim rokom. Ob drugem izteku lahko vsaka stranka pogodbo odpove ali se pogaja o novih pogojih. Najemnik pa lahko iz resnih razlogov odstopi kadar koli, prav tako s šestmesečnim odpovednim rokom.

Povedano drugače: 4+4 je resna izbira, ne zasilna rešitev, je pa tudi najbolj zavezujoča. Če obstaja že samo možnost, da boste nepremičnino čez tri leta želeli nazaj, je treba to povedati vnaprej.

Davki. Lastnik, ki je fizična oseba, lahko izbere davek po pavšalni stopnji (cedolare secca) v višini 21 % ali redno obdavčitev z dohodnino (IRPEF).

3+2: dogovorjena najemnina, urejen okvir

Tu najemnina ni prosta: biti mora znotraj razponov, ki jih določa teritorialni sporazum (accordo territoriale) občine, ki ga podpišejo združenja lastnikov in najemnikov. Pogodba traja tri leta, z zakonskim podaljšanjem za dve leti.

V zameno za najemnino znotraj parametrov država priznava davčne ugodnosti. V občinah s hudo stanovanjsko stisko (comuni ad alta tensione abitativa) – mednje spada Trst, poleg na primer Milj in občine Devin - Nabrežina – se cedolare secca pri dogovorjeni najemnini zniža na 10 %. Za pogodbe, sklenjene brez pomoči združenj, je potrebno potrdilo o skladnosti (attestazione di rispondenza), ki ga izda organizacija, podpisnica sporazuma: brez njega ugodnosti ni.

Vpliv je tudi na lokalne davke. V Furlaniji - Julijski krajini je IMU (občinski davek na nepremičnine) nadomestil davek ILIA (imposta locale immobiliare autonoma), v Trstu pa je leta 2026 stopnja za nepremičnine, oddane z dogovorjeno najemnino, 0,65 %, v primerjavi z redno stopnjo 1,06 % za druga stanovanja.

Pomembno pojasnilo: cedolare secca je na voljo samo fizičnim osebam. Če je lastnik družba, glavna prednost dogovorjene najemnine izgine in izračun je treba narediti znova: pogosto postane prosta najemnina spet konkurenčna.

Kako se izračuna najvišja najemnina po tržaškem sporazumu, pojasnjujemo v ločenem članku, saj si tema zasluži svoj prostor.

Začasna pogodba: za tiste, ki imajo končni datum

Začasna pogodba je namenjena tistim, ki potrebujejo stanovanje za določeno obdobje: delo za določen čas, službene poti, raziskovalno delo, zdravljenje, pripravništvo, čakanje na notarski zapis kupoprodajne pogodbe (rogito) ali na konec prenove. Zakon določa zgornjo mejo osemnajstih mesecev in zahteva, da je začasna potreba navedena in dokumentirana v pogodbi. Če potrebe ni ali pogodba ne upošteva predpisanih načinov, se po uradni dolžnosti spremeni v pogodbo 3+2.

Tu je najbolj razširjen nesporazum. Mnogi mislijo, da »začasna« pomeni »prosta najemnina«. Ni tako: v občinah z več kot deset tisoč prebivalci se najemnina pri začasni pogodbi ravna po razponih teritorialnega sporazuma. V Trstu torej začasna pogodba živi znotraj istega okvira kot dogovorjena najemnina. Prav zato je lahko, če je skladna s sporazumom, deležna cedolare secca po 10-odstotni stopnji.

Poleg običajne začasne pogodbe obstaja še pogodba za univerzitetne študente: od šest mesecev do treh let, samo v občinah s sedežem univerze (ali v sosednjih) in samo če ima študent prebivališče drugje. Tudi ta je, če je skladna s sporazumom, deležna znižane cedolare secca.

Kaj pa kratkoročni najemi?

Pod tridesetimi dnevi zakon o stanovanjskih najemih ne velja več in vstopimo v drug svet: obvezna nacionalna identifikacijska koda (codice identificativo nazionale), varnostna oprema, prijava gostov kvesturi (Questura). Od leta 2026 je cedolare secca za kratkoročne najeme 21 % za prvo enoto, ki jo izbere davčni zavezanec, 26 % za drugo, od tretje naprej pa se dohodek šteje za podjetniškega. O tem pišemo, ker mnogi lastniki k nam pridejo prav od tam, utrujeni: bleščeč prihodek na noč lahko skriva precej manj bleščečo maržo, ko odštejemo čiščenje, menjave, provizije in prazna obdobja.

Strnjen pregled

Kako razmišljamo mi

Preden govorimo o pogodbi, si ogledamo nepremičnino: kje je, kakšna je razporeditev prostorov, ali je opremljena in pripravljena za vselitev, kakšni osebi je namenjena in kaj želi lastnik – višji neto donos, več stabilnosti, manj upravljanja, možnost, da jo dobi nazaj.

Da bi ta vprašanja uredili, smo zasnovali točkovni postopek: vsak lastnikov odgovor prevesi tehtnico k eni od oblik in predvsem s seboj prinese razlog in opozorila. Primer: če je lastnik družba, sistem dogovorjeni najemnini ne odvzame zgolj točk, temveč izrecno zapiše, zakaj. Točkovanje brez razlage je orakelj; mi smo želeli sklepanje, ki ga lahko lastnik izpodbija.

Nauk, ki ga nosimo s seboj, je preprost: začasna pogodba deluje, ko je skladna z dejanskim stanjem, ko je vsiljena, pa povzroča le trenja. Enako velja za drugi dve obliki. Prava pogodba je tista, ki dolgoročno trdno stoji, ne tista, ki obljublja teoretično najvišjo najemnino.

Viri: zakon št. 431/1998; ministrski odlok z dne 16. januarja 2017; Agenzia delle Entrate, informativni list o cedolare secca (posodobljen maja 2026); sklep CIPE 87/2003 o občinah s hudo stanovanjsko stisko; Občina Trst, stopnje ILIA 2026. Poljudno besedilo, ni pravno ali davčno svetovanje.