I documenti per vendere casa: la lista completa, e i due che bloccano il rogito
Tutto quello che il notaio chiederà, in ordine di quanto è difficile procurarselo. Con la distinzione fra i documenti che rallentano e i due che rendono l'atto nullo.
AI · immagine generataLa lista dei documenti per vendere casa è lunga, ma non tutti pesano uguale. Alcuni si recuperano in un pomeriggio, altri richiedono un tecnico e settimane. Due, se mancano, non rallentano il rogito: lo rendono impossibile. Partiamo da quelli.
I due che bloccano
La conformità catastale. L'articolo 29, comma 1-bis della legge 52/1985 prevede che gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti contengano, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto di dati e planimetrie. Serve quindi che la piantina depositata al Catasto assomigli alla casa che si vende. Muri spostati, verande chiuse, bagni ricavati: sono le difformità che saltano fuori quando il tecnico dell'acquirente o della banca va a controllare.
La regolarità urbanistica. L'articolo 46 del DPR 380/2001 impone di indicare in atto gli estremi del titolo edilizio: licenza, concessione, permesso di costruire o titoli alternativi (SCIA, DIA). Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 8230 del 2019, hanno stabilito che la nullità è "testuale": conta la presenza della dichiarazione in atto. Resta il fatto che una difformità sostanziale, una volta scoperta, diventa materia di trattativa o di rinuncia.
Entrambe si verificano prima di mettere in vendita. Accesso agli atti in Comune e visura con planimetria in Catasto costano poco e chiudono il dubbio; se emerge una difformità, un geometra dice se si sana e con che tempi.
Gli altri, in ordine di fatica
Facili, li avete già in casa o li scaricate online
- Atto di provenienza: il rogito con cui avete comprato, o la donazione, o la successione.
- Visura catastale e planimetria: si ottengono dai servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate o tramite tecnico.
- Documento d'identità e codice fiscale di tutti i venditori.
- Estratto per riassunto dell'atto di matrimonio, se siete sposati: serve a stabilire il regime patrimoniale. In comunione dei beni firmano entrambi i coniugi, anche se l'intestazione è di uno solo.
Medi, dipendono da terzi
- APE, l'attestato di prestazione energetica: obbligatorio già in fase di annuncio e da allegare all'atto. Vale dieci anni, ma decade se fate lavori che cambiano la prestazione energetica o se saltate i controlli di efficienza degli impianti.
- Regolamento di condominio, tabelle millesimali, ultimi due rendiconti e verbali: l'acquirente li chiederà per sapere in cosa entra.
- Dichiarazione dell'amministratore su spese pagate, morosità e lavori deliberati. È il documento che evita la discussione più antipatica: chi paga il rifacimento del tetto già votato.
- Certificazioni degli impianti, se le avete. In una casa d'epoca spesso non ci sono: si dichiara e si tratta, non si inventa.
Difficili, se la casa arriva da un'eredità
- Dichiarazione di successione registrata e voltura catastale eseguita: finché la casa è ancora intestata a chi non c'è più, non si vende.
- Accettazione dell'eredità: vendere è di per sé accettazione tacita, ma per la sicurezza dell'atto il notaio chiede di trascriverla.
- Il consenso di tutti i coeredi. Un solo erede irreperibile ferma tutto: se è la vostra situazione, muovetevi mesi prima.
Il mutuo che c'è ancora
Se sull'immobile grava un'ipoteca, non è un ostacolo, è un adempimento: si chiede alla banca il conteggio di estinzione e si organizza la cancellazione. La cosa da non fare è accorgersene la settimana del rogito.
In pratica
La regola che funziona è una sola: la cartellina si prepara prima dell'annuncio. Chi arriva alla proposta accettata senza documenti passa le settimane successive a rincorrere uffici, e nel frattempo il compratore ha tempo per ripensarci.
Questa è una guida informativa, non consulenza legale o fiscale: le norme cambiano e ogni caso fa storia a sé. L'ultima parola resta al notaio.
Fonti
- Federnotizie — Conformità catastale ex art. 29 comma 1-bis L. 52/1985: cosa dichiarano gli intestatari
- Art. 29 legge 52/1985 — Testo dell'articolo sulla conformità catastale
- Art. 46 DPR 380/2001 — Menzione dei titoli edilizi in atto
- Cassazione Sezioni Unite 8230/2019 — La nullità urbanistica è testuale: conta la dichiarazione in atto
- D.Lgs. 192/2005 art. 15 — Obblighi e sanzioni sull'attestato di prestazione energetica
- Agenzia delle Entrate — Dichiarazione di successione: termini e modalità di presentazione
