Conformità catastale e urbanistica: cosa blocca davvero un rogito

Sono le due parole che, dette dal notaio dieci giorni prima del rogito, fanno saltare una vendita. Valgono la mezz'ora che serve a capirle.

Conformità catastale: la casa deve assomigliare alla sua piantina

L'articolo 29, comma 1-bis della legge 52/1985 stabilisce che gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi a oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

La dottrina distingue due piani. La conformità oggettiva riguarda la corrispondenza fra lo stato reale e la planimetria depositata: è quella che entra nell'atto come condizione formale. La conformità soggettiva riguarda invece la coincidenza fra chi risulta intestato in catasto e chi è davvero proprietario: la verifica spetta al notaio.

Le difformità tipiche sono banali e diffusissime: un tramezzo tolto, una veranda chiusa, un bagno ricavato dal ripostiglio, la cucina scambiata con la camera. Nessuno se ne ricorda, perché spesso risalgono a chi c'era prima.

Regolarità urbanistica: l'atto deve citare il titolo edilizio

L'articolo 46 del DPR 380/2001 impone che l'atto contenga la menzione degli estremi del titolo abilitativo: licenza, concessione, permesso di costruire o i titoli alternativi.

Qui la Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza 8230 del 2019, ha messo un punto fermo che conviene conoscere: la nullità prevista da quella norma è testuale, cioè colpisce l'assenza della dichiarazione in atto, non la difformità sostanziale fra costruito e titolo. In pratica: se la dichiarazione c'è, l'atto è valido anche se l'immobile presenta difformità.

Il che non significa che le difformità non contino. Significa che smettono di essere un problema di validità dell'atto e diventano un problema di prezzo, di garanzie e — nei casi seri — di sanzioni edilizie a carico del proprietario.

Quando emergono (sempre tardi)

Tre momenti tipici, in ordine di frequenza: la perizia della banca per il mutuo dell'acquirente, il controllo del notaio prima dell'atto, il tecnico incaricato dall'acquirente prudente. Tutti e tre arrivano dopo che il prezzo è stato concordato: è il motivo per cui una difformità scoperta in quel momento costa il doppio, in denaro e in trattativa.

Come si verifica prima

Due mosse, entrambe economiche:

1. Visura e planimetria catastale. Si confronta la piantina con la casa. Non serve un tecnico per accorgersi che manca un muro.
2. Accesso agli atti in Comune. Si chiede copia della pratica edilizia e si confronta con lo stato attuale. A Trieste, come ovunque, i tempi di risposta non sono immediati: è un'altra ragione per muoversi prima dell'annuncio, non dopo.

Se qualcosa non torna, un geometra o un architetto dice in una visita se si tratta di un aggiornamento catastale (un DOCFA, tempi e costi contenuti) o di una sanatoria edilizia, che è un'altra storia per tempi, costi ed esito non garantito.

Cosa succede se non si sistema

Le strade sono tre, e vanno dette tutte:

• si sistema prima, e la vendita procede normalmente;
• si vende dichiarando la situazione, con l'acquirente che ne tiene conto nel prezzo e il notaio che valuta la fattibilità dell'atto;
• non si vende. Succede, soprattutto quando l'acquirente ha bisogno del mutuo: la banca finanzia ciò che è regolare.

La regola pratica

Il controllo va fatto all'inizio, quando è ancora una verifica. Fatto alla fine, è un incidente. Su questo non facciamo sconti a nessuno: prima di pubblicare un annuncio, il documento più importante non è la fotografia — è la planimetria.

Questa è una guida informativa, non consulenza legale o tecnica: ogni immobile fa storia a sé. La verifica spetta al tecnico e al notaio.

Fonti

• Art. 29 legge 52/1985 — Comma 1-bis: identificazione catastale, riferimento alle planimetrie e dichiarazione di conformità, a pena di nullità
• Federnotizie — Conformità oggettiva e soggettiva, tecniche redazionali e limiti della verifica notarile
• Art. 46 DPR 380/2001 — Menzione dei titoli edilizi negli atti, a pena di nullità
• Cassazione Sezioni Unite 8230/2019 — Nullità testuale: rileva la dichiarazione in atto, non la difformità sostanziale
• Studio Tecnico Pagliai — Casistica pratica delle difformità catastali nelle compravendite