Chi può comprare casa in Italia
I cittadini UE comprano liberamente; americani e britannici anche; i canadesi, per ora, no. Come funziona la reciprocità, perché il rogito non è un visto, e il primo documento — gratuito — da cui partire.
AI · immagine generataUna domanda legittima
Ce lo chiedono davvero, e fanno bene. Diversi paesi limitano gli acquisti immobiliari degli stranieri — Canada, Australia e Svizzera fra questi. Anche l'Italia ha le sue regole. Sono solo meno famose.
La versione breve, al 2026:
- Cittadini UE e SEE (il SEE aggiunge Islanda, Liechtenstein e Norvegia): comprano esattamente come un italiano. Nessun permesso, nessuna verifica, nessuna condizione.
- Extra-UE regolarmente soggiornanti in Italia — permesso valido per lavoro, famiglia o studio, o permesso investitori: comprano liberamente anche loro.
- Tutti gli altri comprano sotto una condizione che si chiama reciprocità: l'Italia vi lascia comprare qui nella misura in cui il vostro paese lascerebbe comprare un italiano da voi.
Un dettaglio che inganna molti: la Svizzera è nell'EFTA ma non ha mai aderito al SEE. I cittadini svizzeri passano quindi dalla verifica di reciprocità — ci torniamo tra poco.
La reciprocità, e chi la controlla davvero
La regola sta nell'articolo 16 delle preleggi, e a verificarla non sono l'agenzia né il compratore: è il notaio, caso per caso, prima dell'atto. I riferimenti di lavoro sono le schede paese del Ministero degli Esteri e la banca dati dei trattati; la responsabilità è del notaio. Non è una formalità: un atto firmato senza reciprocità è nullo, e un tribunale italiano ne ha già annullato uno.
Ecco come stanno le nazionalità che vediamo più spesso, a luglio 2026:
| Passaporto | Situazione |
|---|---|
| Stati Uniti | Reciprocità pacifica nella prassi notarile. Nessun limite particolare per le persone fisiche. |
| Regno Unito | Extra-UE dalla Brexit, ma la reciprocità è soddisfatta: il diritto inglese non limita i compratori stranieri, quindi l'Italia non limita voi. |
| Svizzera | Limitata. L'Italia rispecchia la Lex Koller: seconda casa fino a 200 m² di superficie abitabile netta e 1.000 m² di terreno. Nessun limite se si prende la residenza in Italia. |
| Canada | Attualmente bloccata per il residenziale. Il Canada vieta ai non canadesi l'acquisto di immobili residenziali fino al 1° gennaio 2027; l'Italia restituisce il divieto. Eccezioni strette, decide il notaio. |
| Australia | Limitata. L'Australia vieta agli stranieri le case esistenti da aprile 2025 a marzo 2027; lo specchio si applica. |
Una coppia svizzera residente a Zurigo vuole una villa sulla costa triestina come casa di vacanza. Superficie abitabile netta: 260 m². A oggi (2026) il notaio ferma l'acquisto alla soglia dei 200 m². Le opzioni: un immobile più piccolo, oppure la residenza in Italia — e il limite sparisce. Meglio saperlo prima della visita che dopo.
Due note di servizio. Il divieto canadese scade il 1° gennaio 2027, quello australiano a marzo 2027: entrambe le posizioni andranno riverificate — lo facciamo noi. E se il vostro passaporto non è in tabella, la risposta non è «no»: è «chiedete». Giriamo la domanda al notaio prima che vi affezioniate a qualcosa.
Comprare casa non dà il diritto di restare
Vale la pena dirlo chiaro, perché l'equivoco è frequente. Il rogito vi dà una casa, non un visto. I visitatori extra-UE — americani e britannici compresi — restano sull'orologio Schengen: 90 giorni su qualsiasi periodo di 180, contati su tutta l'area Schengen, non per singolo paese. E l'Italia non ha un «golden visa» immobiliare: l'Investor Visa esiste, ma gli investimenti qualificanti (al 2026: 2 milioni di euro in titoli di Stato, 500.000 euro in una società italiana, 250.000 euro in una startup innovativa, 1 milione in filantropia) non includono, volutamente, il mattone.
Quello che la proprietà fa, semmai, è rafforzare una domanda di visto: dimostra che avete dove stare.
Il visto per residenza elettiva, a grandi linee
Per chi vuole vivere in Italia senza lavorare in Italia: pensionati, soprattutto, e chi vive di rendita. È un visto nazionale di tipo D, da chiedere al consolato italiano competente per la vostra residenza. In sintesi, al 2026: redditi da fonti passive — pensioni, affitti, investimenti; lo stipendio non conta — sopra la soglia di legge di 31.000 euro l'anno per il richiedente singolo, fissata da una direttiva ministeriale del 2000. In pratica i consolati si aspettano di più, e per una coppia sposata la prassi indica circa 38.000 euro. Aggiungete l'alloggio in Italia (di proprietà o in affitto), l'assicurazione sanitaria, e il fatto che non consente di lavorare. I consolati hanno ampia discrezionalità, e la usano. Entro otto giorni dall'ingresso si chiede il permesso di soggiorno in Questura.
Una postilla dalla prassi notarile: il permesso per residenza elettiva, da solo, non sostituisce la verifica di reciprocità. Irrilevante per americani e britannici; rilevante per le nazionalità fuori dalla lista sicura.
Prendete tutto questo come uno schizzo: la checklist che conta è quella del vostro consolato.
Il primo passo concreto: il codice fiscale
È l'identificativo che sblocca tutto il resto: rogito, preliminare, utenze, conto in banca se un giorno lo vorrete. È gratuito, non scade, e si ottiene in due modi: al consolato italiano nel vostro paese di residenza, oppure all'Agenzia delle Entrate in Italia con il modello AA4/8 — anche tramite un delegato, quindi il notaio, l'avvocato o noi possiamo ottenerlo senza farvi prendere un aereo. La prassi consolare varia: alcuni consolati lo rilasciano volentieri per gli atti notarili, altri preferiscono la via del delegato. Conta solo il codice attribuito dall'Agenzia — non quello «calcolato» da un sito.
Se fate sul serio, fatelo presto. Non costa nulla e toglie di mezzo un collo di bottiglia.
Serve un conto corrente italiano?
Per l'acquisto in sé: no. Nessuna norma lo richiede. Il prezzo può viaggiare con bonifico internazionale, SEPA o SWIFT, dal vostro conto estero. Quello su cui l'Italia insiste è la tracciabilità: ogni pagamento viene dichiarato nell'atto, uno per uno, e il notaio vorrà una risposta pulita sull'origine dei fondi — l'antiriciclaggio qui si prende sul serio. Tenete pronta la documentazione.
Uno strumento da conoscere: il deposito prezzo presso il notaio. Su richiesta di una sola delle parti — e basta la richiesta — il notaio deve custodire il saldo su un conto dedicato e segregato fino alla trascrizione dell'atto. Somme impignorabili, anche dai creditori del venditore. Per chi muove una cifra importante attraverso un confine, è un'assicurazione silenziosa al prezzo di una richiesta.
Un conto italiano diventa comodo dopo — utenze, imposte, un eventuale mutuo — ma non è una condizione del rogito. La meccanica di bonifici, valute e tempi è in Moving money into Italy.
Dove vi lascia tutto questo
Se siete compratori UE, americani o britannici: la porta è aperta, e le prime due mosse sono il codice fiscale e un budget onesto — per il secondo, le imposte d'acquisto, i numeri veri. La sequenza completa dalla proposta alle chiavi è in Come funziona comprare casa in Italia.
Una panoramica, non una consulenza. Le posizioni di reciprocità si muovono — Canada e Australia sono da riverificare nel 2027 — e sull'acquisto specifico l'ultima parola è del notaio, sul fisco del commercialista.
Fonti
- Consiglio Nazionale del Notariato — Il notaio e gli stranieri — UE/SEE liberi; reciprocità art. 16 preleggi; verifica del notaio; nullità dell'atto · fetch 22/07/2026
- Notaio Soldani — Reciprocità e attività notarile, aggiornamento 2025 — esenzioni per soggiornanti; il permesso per residenza elettiva non esonera dalla verifica · fetch 22/07/2026
- De Tullio Law Firm — Buying property in Italy as a US citizen — USA: reciprocità riconosciuta; la proprietà non dà residenza · fetch 22/07/2026
- GOV.UK — Italian Council of Notaries: guidance note for Withdrawal Agreement beneficiaries (PDF) — UK post-Brexit · fetch 22/07/2026
- Federnotizie — Brexit e reciprocità: cosa cambia — UK post-Brexit, inquadramento notarile · fetch 22/07/2026
- Gazzetta Svizzera — Acquisto casa in Italia da parte di cittadini svizzeri e residenza — Svizzera: limiti 200 m²/1.000 m², nessun limite con residenza · fetch 22/07/2026
- CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) — Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act — Canada: divieto fino al 1/1/2027, fonte ufficiale · fetch 22/07/2026
- Federnotizie — Reciprocità Canada: please wait — Canada: effetto specchio sulla reciprocità · fetch 22/07/2026
- Foreign Investment Review Board (Australia) — Changes to foreign purchases of established dwellings — Australia: divieto established dwellings 1/4/2025–31/3/2027, fonte ufficiale · fetch 22/07/2026
- Commissione Europea (DG Home Affairs) — Visa policy — regola Schengen 90/180 · fetch 22/07/2026
- MIMIT — Investor Visa for Italy, portale ufficiale — soglie 2M/500k/250k/1M, immobiliare escluso · fetch 22/07/2026
- Consolato d'Italia a Recife (MAECI) — Visto per residenza elettiva — requisiti, visto tipo D, 8 giorni per il permesso · fetch 22/07/2026
- Giambrone Law — La residenza elettiva in Italia: immigrazione, visto e permesso — soglia 31.000 €/anno da direttiva MI 1/3/2000; prassi ~38.000 € per coppia · fetch 22/07/2026
- Agenzia delle Entrate — Codice fiscale: che cos'è (scheda cittadini) — rilascio, modello AA4/8 · fetch 22/07/2026
- Consolato d'Italia a Charleroi (MAECI) — Codice fiscale — gratuità; prassi consolare della delega · fetch 22/07/2026
- Consolato Generale d'Italia a San Paolo (MAECI) — Codice fiscale — rilascio a stranieri per atti notarili · fetch 22/07/2026
- Consiglio Nazionale del Notariato — Il deposito del prezzo — obbligo su richiesta di una parte, somme segregate e impignorabili · fetch 22/07/2026
- VM Casa — Comprare casa in Italia senza conto italiano: mutuo con redditi esteri e soluzioni possibili — conto italiano non obbligatorio; bonifico estero · fetch 22/07/2026
- Fondazione Italiana del Notariato — Studio in e-library sulla tracciabilità dei pagamenti — dichiarazione analitica dei mezzi di pagamento nel rogito, art. 35 c.22 DL 223/2006 · fetch 22/07/2026
